Valladolid

San Juan y Pilarica son las zonas donde más ha subido el precio del alquiler desde la pandemia

Son tres ejemplos de viviendas en alquiler que están ubicadas en la zona de la capital que más ha encarecido los precios del arrendamiento desde la pandemia, según los datos recién publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Son calles ubicadas en el distrito 7, que engloba a barrios como San Juan, Batallas, Pilarica y Belén.

En esta zona, los alquileres subieron, de media, el 6,72% entre 2020 y 2023. Y eso, sin contar con el arreón de los últimos meses (que, de momento, se escapa al estudio que acaba de desvelar el INE). El tirón de esta zona se explica, quizá, por su cercanía al centro y también porque aquí se encuentran viviendas que están muy cerquita del campus y de las facultades, lo que es, sin duda, un atractivo para los estudiantes foráneos que acuden a estudiar a Valladolid. Son también barrios (especialmente San Juan y Batallas) con un alto porcentaje de población extranjera, que recurre en mayor número que los autóctonos a las viviendas en alquiler.

Hay otro distrito, no obstante, que ha sufrido mayores subidas en los precios del alquiler. Es el etiquetado como distrito 12, que incluye los barrios diseminados (como Puente Duero, Pinar de Antequera o Fuente Berrocal). Allí, los alquileres subieron el 7,74% desde la pandemia. Pero, si nos fijamos en el núcleo principal de la capital, es ese distrito 7 el que más sufre la escalada de precios del alquiler. En segundo lugar, con el 6,55%, se sitúa el distrito 3 (Caño Argales), seguido del 8 (La Rondilla-Hospital-Barrio España), con una subida del 6,23%.

¿Cómo se han obtenido estos datos? La experiencia cotidiana, el día a día dice que los porcentajes se han quedado sin duda cortos. Los precios han subido más durante este tiempo, como certifican los estudios de mercado que llevan a cabo las principales plataformas inmobiliarias. Los datos que acaba de servir el INE se han actualizado con cifras correspondientes al año 2023. No se incluyen los movimientos registrados durante 2024 y el arranque de este 2025.

Pero, pese a no estar actualizados, ofrecen una tendencia. Los datos, explican desde el INE, se obtienen a través de la declaración de la renta de los propietarios de la vivienda. Se escaparían, por lo tanto, el mercado en negro, los pagos en B, la economía sumergida. Junto a esta fuente, se han buscado otras variables a través de los datos catastrales (como ubicación, superficie, tipología y antigüedad de la vivienda). A partir de ahí, el INE ha trazado esta estadística que califican como experimental, ya que disponen de un dato al año (el procedente del IRPF). Y en un año puede ocurrir que un mismo piso tenga diversos contratos de diferentes inquilinos.

Esto es importante porque, como certifica el INE, los propietarios acostumbran a pegar un subidón al alquiler cuando cambia el arrendatario. Así, el precio subió el 4,4% entre 2021 y 2023 para aquellos inquilinos que llevan varios años en el piso, pero los precios se alzaron hasta el 10,8% cuando hubo que firmar un nuevo contrato. Asi, los pisos con inquilinos menos fieles son los que más se han encarecido.

La media de Valladolid ciudad dice que los alquileres subieron el 2% en 2023, por debajo de la media nacional (que fue del 2,6%). Hay barrios que se sitúan por encima de esa media de la capital. Además de esas zonas ya mencionadas de San Juan, Pilarica, La Rondilla o Caño Argales, también en esa situación se encuentra Delicias. El año 2023 fue el tercer ejercicio con mayores alzas, por delante de 2022 y de 2019 (y a la espera de lo ocurrido en 2024).

Para asomarse a una estadística de estos últimos meses, hay que fijarse en los estudios de mercado que maneja el sector. Y aquí ya sí que se ajustan los datos a la experiencia cotidiana. Durante el último año (entre abril de 2024 y abril de 2025), los precios de los alquileres se han disparado el 9,5%, hasta situarse en 8,9 euros por metro cuadrado, como media en la ciudad. En julio de 2020, de acuerdo con los datos del portal Idealista, el metro cuadrado en alquiler se pagaba a 7,4 euros el metro cuadrado. En diciembre de 2023 (hasta donde llega el informe del INE) estaba en 7,9 euros. Una subida del 6,7% que, aunque al alza, se asemeja más a la fotografía dibujada por el INE hasta esa fecha. Después, en apenas año y medio, los precios han pegado un subidón del 14%. El portal Fotocasa fija en 887 euros el precio medio de un alquiler en Valladolid (882 por uno de dos habitaciones, 936 por uno de tres).

En términos absolutos, según el último informe anual de Idealista, los precios medios más caros están en Parquesol (1.144 euros), seguido por la zona centro (948) y Campo Grande (940).

Estos datos, actualizados cada mes por estas plataformas inmobiliarias, están mucho más pegados al presente que los exiguos y limitadísimos informes oficiales. Hasta el año 2020, como reconocen desde el INE, no había una estadística propia sobre el mercado de alquiler. Por eso, las cifras obtenidas llegan con cuentagotas (y meses de retraso). Ahora se acaba de conocer la variación de precios en 2023. Y en diciembre se ofreció una estadística complementaria sobre el esfuerzo que, en función de la renta, deben hacer los residentes de cada barrio para acceder a un piso en alquiler. Los vecinos de La Rondilla eran los que debían reservar más parte de sus ingresos para pagar la renta del piso (el 30,4%). En Pajarillos estaba en el 30%. En Caamaño-Las Viudas, en el 28,7%.

¿Y cuánto hay que pagar? Para responder a esta pregunta hay que recurrir al Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, que publica el Ministerio de Vivienda y que, de nuevo, recurre a la última declaración de la renta (con precios de 2023). Este indicador ofrece datos sobre la mediana de los precios del alquiler en cada distrito (el valor central de todos los alquileres), así como el precio de referencia para el 25% que más y que menos paga en cada zona.

Por ejemplo, para una vivienda en un bloque de vecinos (las mayoritarias en la ciudad), la zona más cara está en el entorno de la plaza de la Universidad, donde la mediana del alquiler está en 588 euros. El 25% de los inquilinos en esa zona pagan 480 euros o menos. El 25% paga por encima de los 745. Después, en la mediana de precios, están la zona oeste, con barrios como Villa del Prado, Huerta del Rey o Parquesol (con 561 euros), seguidos por San Miguel (con 554). Delicias es la zona más barata (450 euros de mediana). Hay una diferencia media de hasta 391 euros al mes entre los que más pagan de la Plaza Mayor y los que menos de Delicias.

En el caso de las viviendas unifamiliares, no hay datos para todos los distritos, puesto que hay zonas donde este tipo de casas (chalés) es inexistente o testimonial. Así, hay diferencias de hasta 339 euros en la mediana de los chalés de Covaresa y una casa molinera en Pajarillos.

Pero hay más datos disponibles. Por ejemplo, que los alquileres de los pisos (en bloques de viviendas) han subido (6,3% desde 2020) por encima de las casas unifamiliares (5,4%).

O que los precios se incrementan con más velocidad en los pisos muy pequeños y las casas muy grandes. Los menores incrementos (5,5%) se han detectado en las viviendas que están entre los 90 y los 120 metros cuadrados. Las subidas más potentes han estado en aquellas casas que superan los 150 metros cuadrados (el 6,7%) y también en los estudios y apartamentos que no llegan a los 60 metros (una subida del 7,3%). También por encima de la media se han encarecido los pisos entre 60 y 75 metros cuadrados (un alza del 7%).

Esto, con respecto a la capital. El estudio más reciente del INE también analiza la situación en los municipios con más de 10.000 habitantes, lo que en la provincia afecta a Arroyo de la Encomienda, Medina del Campo y Laguna de Duero (con subidas del 6,2%, 4,01% y 5,3%, respectivamente).

Si comparamos la capital con lo que ocurre en otras grandes ciudades, Valladolid se posiciona en el puesto 38 en las subidas de alquileres durante 2023. Está por debajo de la media y a la cola de las grandes ciudades (solo por delante de Córdoba). El listado lo encabezan capitales de costa, como Valencia, Alicante y Palma de Mallorca.

Si nos fijamos en los municipios con más de 10.000 habitantes, el mayor subidón de 2023 se dio en Madridejos (Toledo), con un alza del 5,4%, seguido por dos municipios de Valencia (Puçol y Alcàsser).

Precisamente Puçol encabeza el listado si se toma como referencia el periodo 2020-2023. En esos años inmediatamente posteriores a la pandemia, once de los veinte municipios donde más se ha encarecido el alquiler están en Valencia (como Chiva, Alcudia, Benetússer o la propia capital). Además, están Ocaña en Toledo o Villanueva de la Serena, en Madrid.

En ese listado postpandémico, Valladolid capital ocupa el puesto 538 (de las 706 localidades con más de 10.000 vecinos).