¿Quién compra casas y pisos en Valladolid? El 30% lo hace sin hipoteca

En febrero la venta de pisos en la provincia se incrementaba un 25 por ciento con respecto a los datos del mismo mes en 2024. Y el precio de la vivienda, con un coste medio de 1.353 euros por metro cuadrado -un tres por ciento más que en 2023 según los Sociedad de Tasación- presenta un «crecimiento sostenido» que «se intensificará» ante el aumento de una demanda que ha tomado impulso por la mejora en las condiciones de financiación, apuesta Lidia Fisac, su delegada en Castilla y León.

Pese a las similitudes con el pujante mercado inmobiliario de aquellos años, las cifras contrastan con una realidad en la que coinciden desde la patronal inmobiliaria al Sindicato de Vivienda de Valladolid: la crisis de vivienda que aleja cada vez más a los jóvenes de la posibilidad de tener una casa en propiedad. Solo el 27 por ciento de los menores de 29 años son propietarios en España, que el año pasado cosechó la peor tasa de emancipación desde que se tienen registros para esta franja de edad -el 14,8 por ciento-. Mientras que en 2007 la cifra de propietarios jóvenes alcanzaba el 58 por ciento. El alquiler, además, está dejando de ser una alternativa, con unas rentas que suben mes a mes: la oferta de arrendamientos en el principal portal inmobiliario alcanzaba en abril, de media, los 882 euros. Y la edad escogida para independizarse ya supera los 30 años en Castilla y León.

«Ese mercado que veíamos en 2008 de una parejita que quería comprar un hogar y firmar a una familia, que le financiaban todo, a eso ya no se llega», detalla Manuel Alcaide, presidente de la Red Inmobiliaria de Valladolid (Redivall) y del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castilla y León. Una circunstancia que achaca, entre otros factores, a la necesidad de una mayor construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) y a las restricciones al crédito hipotecario. En su lugar se han incrementado las operaciones con fondos propios, que en el caso de los jóvenes provienen del respaldo familiar: «Tenemos muchas operaciones, donde los padres han dejado el dinero, bien a través de un préstamo personal o haciendo una donación, de eso está habiendo mucho».

Las hipotecas firmadas en relación al número de compraventas lo constatan, pese al incremento interanual cosechado por la bajada de los tipos de interés. En torno a un 30 por ciento de quienes adquirieron una vivienda en Valladolid durante el pasado año lo hicieron sin necesidad de firmar una hipoteca, según arroja el cruce estadístico de los datos disponibles en el Ministerio de Vivienda y en el Registro de la Propiedad. Mientras que en 2007 estas incluso superaban al número de transacciones -la estadística no distinguen entre las viviendas de reciente adquisición y las rehipotecadas-.12.567 frente a 5.231 en 2024, más del doble. Los datos del Consejo Notarial, aún incompletos para 2024, elevan la estadística hasta el 40 por ciento.

«Estamos detectando que hay mucha gente que está comprando que es de fuera de Valladolid. Tanto gente de Palencia que siempre lo ha hecho, aunque ahora con mayor intensidad, pero también quien trabaja en Madrid y que está cambiando su residencia aquí», sostiene Alcaide, que, entre las causas, señala el empuje de la alta velocidad ferroviaria que conecta Valladolid con la capital en poco más de una hora.

Algo en lo que ya han puesto el foco desde la Asociación de Usuarios de AVE de Castilla y León, que reclaman más plazas y un abono laboral ante una demanda creciente de trabajadores que se desplazan a diario. Resisten también entre los compradores para uso residencial «quienes compran una vivienda porque se quieren cambiar casa».

Aunque también se trata de «inversores» que «están comprando para alquilar» y para los que los precios, en auge pero más contenidos que en las grandes capitales, representan una oportunidad: «Entre comprar una vivienda de 300.000 euros y de 100.000 euros el alquiler va a ser un poco más bajo, pero con lo que te cuesta una, compras dos, diversificas el riesgo y ganas más».

El perfil más habitual en este sentido es el de pequeños o medianos propietarios, «gente con una, dos o tres viviendas que decide comprar para alquilar», en detrimento de grandes empresas y fondos, a los que más ha afectado la ley de vivienda, según explica el representante del sector inmobiliario: «En el pequeño inversor no ha calado, pero muchos fondos decidieron vender y se fueron de España cuando salió la ley. También empresas que construían para alquilar han dejado de hacerlo o se están centrando en otros modelos, como el coliving».

Todo ello explica el elevado volumen de transacciones en el mercado inmobiliario de segunda mano. En Valladolid ciudad, donde se concentraron más de la mitad de las compraventas del provincia durante el pasado año, de los 4.320 inmuebles residenciales que cambiaron de manos, 3.728 eran vivienda usada. El 86 por ciento. Mientras que proporcionalmente Arroyo de la Encomienda dominó la compra de vivienda nueva durante 2024, un 32 por ciento de las 445 adquisiciones. Algo que desde la Sociedad de Tasación achacan a una «mayor bolsa de suelo disponible» en una zona dinámica y bien conectada con Valladolid.

«El mercado de segunda mano ha sido el principal motor de este crecimiento», coincide Fisac con Alcaide, que apunta a que la falta de oferta está desplazando la demanda a municipios del alfoz. Destaca sobre todo «el dinamismo experimentado» por municipios como Boecillo. que el año pasado «duplicaba el número de operaciones detectadas en la zona», además de en Cigales, Laguna de Duero y Renedo de Esgueva. «Todos ellos con incrementos interanuales superiores al 20%», confirma la experta.

Las adquisiciones por parte de Extranjeros, que se dispararon un 28,7 por ciento en Castilla y León durante el segundo semestre de 2024 según el Consejo General del Notariado, también crecieron en la provincia, con un total 547 operaciones que supusieron el 7,4 por ciento de todas las efectuadas y que frente al ejercicio de 2023 se elevaron un 32 por ciento. Los datos pormenorizados para Valladolid, recabados por el Colegio Notarial de Castilla y León, no distinguen entre residentes y no residentes, pero sí por nacionalidades. Marroquíes (103) rumanos (61) y búlgaros (65) lideran la demanda.

Un aumento que va en concordancia con el crecimiento de estas poblaciones y que desde Redivall no lo achacan a ninguna tendencia generalizada. «Normalmente lo que vemos es que por temas familiares tienen algún tipo de vinculación española, pero no compran muchos extranjeros», explica Alcaide, que apunta a que determinadas entidades si que están concediendo más financiación a este colectivo, aunque en todo caso «se trata de residentes». Tampoco descarta que tras estas ventas pueda haber «algún fondo de inversión que haya podido comprar a la Sareb», lo que «distorsiona» estadísticamente el peso de estos colectivos en el mercado inmobiliario.