El mercado de la vivienda derrota a la covid y crece a doble dígito en ventas y en precios en Valladolid
El despegue del sector inmobiliario, destacan registradores y analistas, ejerce ya un efecto de arrastre sobre toda la economía vallisoletana
El sector inmobiliario, al contrario que en la crisis de 2008 de la que por otra parte fue corresponsable, se ha mostrado como uno de ... los más robustos en la debacle provocada por la pandemia. Todo lo que tiene que ver con la vivienda desde su construcción –un sector que tiene hoy 2.000 asalariados más que hace un año– va viento en popa. En datos, las operaciones de compraventa se encuentran ya por encima de los registros prepandémicos, con crecimientos del 10%, una tasa similar a la que aumentan los precios de la vivienda en Valladolid capital.
Entre los principales motivos para creer en la recuperación, el economista jefe de BBVA Research citaba hace unos días el hecho de que el ingente volumen de ahorro acumulado por los castellanos y leoneses en general y los vallisoletanos en particular durante el confinamiento se está trasladando a un mayor gasto en consumo, especialmente en la compra de viviendas. En sentido similar, al ser consultado acerca del estado de las cosas en el sector inmobiliario local, el vicedecano de los Registradores explicaba que los precios de la vivienda han mostrado en los dos últimos años una fuerte resistencia al descenso, lo que junto con el aumento de las compraventas es un claro indicio de solidez en la recuperación del sector con la importancia que ello tiene para la economía general.
«Es de esperar que el aumento de ventas a final de 2021 sea incluso mayor del 10%, lo que apunta a una importante recuperación»
Hay nuevas promociones de obra nueva en la práctica totalidad de barrios de la capital, desde La Rubia a la (fallida) Ciudad de Comunicación, Parque Alameda o las Delicias. Las viviendas que se anuncian en los portales inmobiliarios, donde se concentra la oferta de segunda mano, se encuentran en continua rotación, con más de la mitad de ellas adjudicadas en un plazo inferior a tres meses. En la provincia, donde los precios son más bajos y no han subido tanto, la oferta de casas nuevas o reformadas es mínima, o casi nula si además se busca con un patio o jardín.
En visados de obra nueva aprobados en los últimos cuatro trimestres –entre el segundo de 2020 y el primero de 202– con respecto al parque provincial, Valladolid ocupa la séptima posición de España, con 4,7 por cada 1.000 viviendas existentes.
En 2020, con la irrupción de la crisis sanitaria y económica debida a las restricciones a la movilidad y a la incertidumbre, la caída generalizada ha sido más moderada en Valladolid, algo más intensa en la comunidad y más acentuada en el conjunto de España, según el análisis que hacen los registradores de la propiedad.
Con datos del INE, entre enero y julio de 2021 se han vendido 3.291 viviendas en la provincia, el 9,9% más que en 2019 (el aumento es del 42% con respecto al anómalo 2020). «En la provincia de Valladolid comenzó la recuperación en 2014, adelantándose a la comunidad y al conjunto de España, que tuvieron todavía tasas negativas ese año. En 2015 comenzó una recuperación sostenida hasta 2018, con 2016 como un año especialmente positivo con un crecimiento anual en Valladolid superior al 20%», explican los Registradores.
Según explican, «es de esperar que la tasa a final de 2021 sea incluso superior al 10%, lo que apunta hacia una rápida e importante recuperación del número de compraventas de vivienda, indicador básico del sector inmobiliario y muy importante también para reflejar el estado del conjunto de la economía de nuestro país».
La tasa de ingresos destinados a pagar el primer año de hipoteca es del 16,2%, entre las más bajas
Cuando hay demanda, los precios no permanecen indiferentes. A fecha del tercer trimestre del año, según el informe de la tasadora Tinsa la vivienda se ha encarecido una media del 6,1% tanto en el conjunto de España como en las 50 capitales de provincia. En Valladolid, los incrementos de precios son del 4,8% en la provincia y del 10,1% en la capital.
No es lo mismo un barrio que otro, ni una vivienda nueva (que puede ser libre o protegida) que una de segunda mano, pero la media sitúa el metro cuadrado en 1.080 euros en el caso de la provincia y en 1.266 en la capital. Según los Registradores, hasta el segundo trimestre de este año Valladolid ha mostrado un mejor comportamiento que el resto de provincias de Castilla y León.
Valladolid no es, sin embargo, la provincia con el precio medio más elevado de la comunidad, puesto que ostenta Salamanca con una media de 1.118 euros el m2. En el caso de las capitales, además de la salmantina (1.433 euros/m2), también se coloca por delante Segovia, con 1.272.
En cuanto al impacto de la pandemia en la demanda de mayor superficie en las compraventas de vivienda inscritas, la media en la comunidad es de 109 metros, superior a la española, que se queda por debajo de 102 metros en el segundo trimestre. Sin datos provinciales en este aspecto, se produce una leve caída trimestral de superficie en Castilla y León (-0,4%), debida básicamente a la pérdida de superficie media en las viviendas usadas, que suponen habitualmente ocho de cada diez compraventas, según constatan los datos de los registros.
Los encargados de registrar oficialmente las operaciones llaman la atención acerca de la clara tendencia hacia el crecimiento de las adquisiciones de viviendas unifamiliares en detrimento de los pisos en edificios colectivos en toda Castilla y León, que con una subida cercana al 5%, dobla ampliamente a la misma tendencia expresada en el conjunto del territorio español (2,3%).
En opinión de Ferran Font, director de estudios de pisos.com, no hay riesgo de una nueva burbuja: «La situación actual dista mucho de la que vivimos en el año 2008, dado que ahora los bancos son muy cautos a la hora de conceder financiación», comenta. El portavoz del portal inmobiliario señala que el ahorro de los españoles, en máximos, impulsa la compra de vivienda: «En momentos de incertidumbre, la vivienda se alza como un activo que aporta seguridad a largo plazo, por eso es un destino de inversión que siempre se tiene en mente».
Por otro lado, Font indica que «hay que estar muy atentos a la gestión de los fondos europeos dentro del sector», que sostiene deben dedicarse a «buscar soluciones para los jóvenes e impulsar la rehabilitación».
Los bajos tipos de interés ayudan a la buena marcha de las ventas
Puesto que la hipoteca va de la mano de la compra de la vivienda en la mayoría de los casos, unos intereses moderados siempre son bienvenidos. Y tal es el caso. Los tipos de interés de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han registrado en el tercer trimestre del año un nuevo mínimo histórico, con bajada trimestral de 0,08 puntos porcentuales en el caso de los referenciados a un índice variable y de 0,02 en los créditos a tipo fijo. La contratación a tipo de interés variable se registra un tipo medio del 2,04% en Castilla y León, mientras que los fijos están el 2,40%. La contratación de estos últimos ha marcado un nuevo máximo histórico en porcentaje de los nuevos créditos hipotecarios y ya suponen el 56,7% del total en el conjunto de España y algo menos, el 53,9%, en la comunidad autónoma. La contratación de hipotecas a interés variable, a un tipo medio más bajo ahora pero con el riesgo añadido de que pueda subir a lo largo de la vida del crédito se encuentra en estos momentos en su mínimo (el 46,1% restante en Castilla y León) y en su práctica totalidad están referenciados al euríbor. Este indicador hipotecario sigue en terreno negativo y cerró el pasado mes de septiembre en el -0,492%, levemente por encima del -0,498% que registró en agosto, con lo que rompe con tres meses consecutivos de caídas, según los datos del Banco de España. Los expertos que escrutan la política monetaria del Banco Central Europeo creen que el euríbor se mantendrá por debajo del 0% durante los próximos dos años.
La adquisición de una vivienda, una de las más importantes y onerosas en la vida de una persona, requiere en dos de cada tres casos de la ayuda de un crédito hipotecario. En este asunto, olvidados los tiempos en que las hipotecas se caían de las manos de las entidades financieras y superada también la fase en la que el grifo se cerró más de lo deseable, la situación va más o menos pareja a las demandas de compra.
De enero a julio se han formalizado en Valladolid 2.559 hipotecas, el 19,8% más que en 2019, según la estadística del INE. En cuanto al importe medio, es de 106.444 en dicho periodo, el 7,1% por encima del de hace dos años.
Con datos de la tasador Tinsa, la cuantía media de los créditos hipotecarios firmados en el segundo trimestre de 2021 son parecidos (103.746 euros), lo que sitúa a Valladolid en la zona intermedia de la tabla de provincias españolas. Son algo más elevadas en Salamanca (106.851) y en Burgos (106.941). Esta fuente explica que el pago mensual que, de acuerdo al coste financiero medio vigente, afronta el tomador de una hipoteca es de 460 euros, también la zona media de España (puesto 27 desde la más cara, que es Baleares con 870).
Bastante mejor parada resulta la provincia vallisoletana en el análisis del esfuerzo financiero neto que deben afrontar los compradores a la hora de adquirir una vivienda. El porcentaje de los ingresos familiares disponibles que se destina al pago del primer año de hipoteca es del 16,2%, lo que coloca a Valladolid en el puesto 14 más económico. En esta tabla, Palencia es la segunda de España con el 14,5%. En Salamanca, la de tasa más elevada de la comunidad, es del 17,8%. La soleada Málaga es donde los compradores deben hacer más esfuerzo 28,4%, aunque en Andalucía más del 10% de las compras las realizan extranjeros. En Castilla y León son el 2,6%, la cuarta tasa más baja.
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