La deuda de Valladolid Alta Velocidad choca con la menor tasación de los suelos
Las cuentas de la entidad, en plena amenaza de un largo proceso de disolución, muestran un contexto complejo con los solares sin liberar para su venta
Cuando se firmó el nuevo convenio ferroviario, en el año 2017, se resolvió que Adif, Adif Alta Velocidad y Renfe Operadora, tres de los miembros ... de la sociedad Valladolid Alta Velocidad, asumían la deuda que se había creado. Esa deuda la amortizarían posteriormente con la venta de los terrenos liberados por la integración ferroviaria: talleres de Renfe en Farnesio, Argales, Ariza y estación de autobuses. El sector 00-01 del Plan General de Ordenación Urbana, capaz de albergar entre 4.700 y 5.965 viviendas.
La deuda, por tanto, existe. La arrastra la sociedad Valladolid Alta Velocidad con las tres empresas públicas, Adif, Adif Alta Velocidad y Renfe Operadora. En porcentajes distintos, además. De los 342.105.278 euros de capital adeudado, el 15% lo asumió Adif, el 60% recayó en Adif Alta Velocidad y el 30%, en Renfe Operadora.
Las cuentas de la sociedad Valladolid Alta Velocidad reflejan que a finales de 2017 se firmó «la subrogación de Adif, Adif Alta Velocidad y Renfe en la línea de crédito de la sociedad Valladolid Alta Velocidad». Y con unas condiciones determinadas. Por ejemplo, a un 2,57% de interés que sería revisable anualmente pero que «nunca» podría ser inferior a ese 2,57% inicial. De ese modo, los intereses anuales han rondado los 9-10 millones de euros, hasta contabilizar, a 31 de diciembre de 2024, 70.652.293 que se reparten también en función del porcentaje de cada cual.
La deuda de la sociedad, por tanto sumados los intereses, es de 412.757.571 euros.
Además de estas tres empresas públicas, de la sociedad también forman parte la Junta de Castilla y León (25%) y el Ayuntamiento de Valladolid (25%). Sin embargo, la clave del asunto se ha complicado ahora por la situación actual de parálisis, con obras sin ejecutarse y sin la aportación municipal del año 2024, lo que ha disparado la amenaza de disolución.
Dice el convenio rubricado en 2017 que los ingresos por la venta de los suelos liberados deben servir, en primer lugar, para pagar a Adif, Adif-Alta Velocidad y Renfe por la deuda contraída. Así que es la propia sociedad Valladolid Alta Velocidad la que mitigará esa deuda.
Previamente, las tres empresas públicas deben transmitir los terrenos de Argales, Ariza y Farnesio a la sociedad «según se liberen estos del servicio ferroviario», dice el acuerdo, y «siempre que se cumplan las condiciones indicadas en la estipulación segunda del convenio». Esto es: «La modificación del planeamiento urbanístico, la garantía de que los ingresos que genere la enajenación de los terrenos se aplicarán en primer lugar al reembolso a Adif y Renfe y que se les entreguen los terrenos del nuevo complejo ferroviario».
Y añade un matiz muy relevante a estas alturas: «Y que se hayan abonado por los accionistas las sumas a las que se comprometen en este convenio».
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En las cuentas de 2024, firmadas por doce representantes de todos los accionistas de la sociedad, se refleja que el Ayuntamiento no ha aportado los 11.075.000 euros de 2024. «No está suscrito ni desembolsado», explica el documento. El alcalde, Jesús Julio Carnero, y los concejales Alberto Gutiérrez e Ignacio Zarandona firman las cuentas por parte del Consistorio.
A día de hoy, los terrenos aún no se han transferido a la sociedad. Siguen en manos de Adif y Renfe. En función de cómo se desarrolle el litigio entre el Ministerio de Transportes y el Ayuntamiento, podría demorarse mucho en el tiempo, y complicarse de manera importante. Y es que en el articulado del convenio se especifica que se reservan «la facultad de no aportar los terrenos a la SVAV en caso de incumplimiento de las obligaciones de las partes».
Préstamos participativos
En la contabilidad de la sociedad aparece otro apartado que se consigna como deuda. Son los préstamos participativos. Estas son las aportaciones que cada socio hace anualmente a Valladolid Alta Velocidad para que la sociedad ejecute los fines para los que fue creada. Encargar la redacción de proyectos, las obras, etcétera. La fórmula de los préstamos participativos permite a una sociedad como esta financiarse de un modo flexible y más económico que si recurre a entidades bancarias, por ejemplo. Y la deuda, en todo caso, solo se devolverá si hay beneficios. Unos beneficios que en principio no debería haber porque el capital aportado debe servir para sufragar todas las obras de la integración ferroviaria. Es decir, los pasos entre ambos lados de las vías y la urbanización de todo el recorrido longitudinal a ambos lados del lecho ferroviario para unir esos pasos.
Los cinco socios han aportado 227 millones de euros en préstamos participativos. En 2023 pusieron 33 millones de euros y en 2024 aportaron 30,34 millones. En esas cuentas, sin embargo, aparece un guion en la casilla del Ayuntamiento de Valladolid. Donde debían aparecer 11.075.000 euros no hay nada. «El préstamo de 2024 no está suscrito ni desembolsado», apostillan a pie de cuadro en el resumen del estado de esos préstamos participativos a 31 de diciembre de 2024.
La Junta de Castilla y León ha aportado 45,6 millones de euros; Adif Alta Velocidad, 85,4 millones; Adif ha puesto 21,3 millones y Renfe, 35,6 millones de euros. El Ayuntamiento, que debería haber abonado ya 39,95 millones, se ha quedado por tanto en 28,87 millones de euros. En el calendario de pagos hasta el año 2033, firmado por todos los actores, se establece que entre todos sumarán 299 millones de euros. De ellos, 74,7 serán de la Junta y otros tantos, del Ayuntamiento.
El convenio de integración refleja con claridad que «los ingresos que se generen por la enajenación de los terrenos» ferroviarios por parte de la sociedad Valladolid Alta Velocidad «se aplicarán, en primer lugar, al reembolso a las entidades públicas empresariales -Adif, Adif Alta Velocidad y Renfe- [...] de las cantidades aportadas por las mismas para la cancelación del contrato de crédito, por el importe definitivo, en función de la fecha de suscripción de este documento».
Las tasaciones han mermado la valoración de los terrenos a medida que transcurría el tiempo y no se avanzaba en la operación. Las empresas tasadoras, primero Segipsa y luego Valtec, hablan de un valor estático y otro dinámico. El estático es el valor del suelo «para el supuesto de que estuviera gestionado y urbanizado a fecha de hoy». Una circunstancia que no se da ahora. Y el dinámico, más bajo, es el que se aplica «en función de las fechas de venta previstas».
La incertidumbre, en este caso, penaliza. Y mientras los intereses de la deuda se acumulan a razón de 10 millones de euros anuales, la valoración baja.
Así, en 2016 Segipsa hablaba de 646 millones más IVA (781 milones) de valor dinámico. En 2019, la misma empresa dejaba ese valor en 401,58 millones más IVA (485 millones, impuestos incluidos).
Cinco años más tarde, en 2021, Valtec tasaba el valor dinámico de los terrenos en 366,28 millones más IVA (443,2 en total). Lo argumentaba «teniendo en cuenta los plazos de comercialización necesarios para absorber todas las unidades edificatorias resultantes en función de las distintas características del mercado de cada área».
En 2023 se presentaron dos tasaciones, una en enero y otra en diciembre. La primera hablaba de 386,59 millones más IVA (467,7 con impuestos). Un repunte. Y la segunda se quedaba, poco después del cambio de Gobierno municipal, en 400,85 millones más IVA (485 millones).
A 31 de diciembre de 2024, sin embargo, la tasación de Valtec dejaba el valor dinámico en 331,6 millones más IVA (401,2 millones en total).
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