El precio al que se anuncian las viviendas es un 30% superior al importe de venta

Hay varios factores que intervienen a la hora de designar un precio a una vivienda. La mayoría de los propietarios quieren conseguir la rentabilidad más elevada posible de sus casas o pisos, que en la ciudad de Segovia roza el 7%, por lo que logra entrar en el 'top diez' de los lugares del país donde más compensa invertir en un inmueble para su posterior venta, de acuerdo con los datos presentados recientemente por Idealista. Es una realidad que se relaciona con la ajustada oferta que caracteriza a la provincia, que se estrecha aún más en los municipios que cuentan con más población inscrita en el censo.

Esta confluencia de motivos implica que el montante que los titulares solicitan a los potenciales compradores se ha desbocado en los últimos años, hasta el punto de ampliarse la diferencia entre el valor al que se oferta un inmueble y al que se acaba vendiendo. Esto se traduce en que los anuncios que se publican en plataformas especializadas de internet, cuyos informes mensuales posibilitan la realización de una comparativa, solicitan por una vivienda situada en la capital hasta un 30% más de lo que posteriormente se acuerda en el contrato de compraventa. En el conjunto de la provincia, la brecha también arroja datos en positivo, pero disminuye hasta el 9,3%.

La tasadora UVE Valoraciones ha sido la entidad encargada de confrontar los precios recogidos en los anuncios -concepto fundamental para comprender la dinámica y evolución del sector- con los de cierre, que son los que finalmente se reflejan en las escrituras a la hora de transmitir una propiedad. Esta compañía advierte de «una disrupción» de más del 44% entre ambos baremos a escala nacional.

El cruce de cifras extraídas de los principales portales inmobiliarios -Idealista, Fotocasa y Pisos.com- con las que figuran en los acuerdos tramitados por el Consejo General del Notariado (CJN) permite conocer que buena parte de los vendedores tiran por lo alto en cuestión de precios, que han aumentado cerca de un 15% en el último año; y luego, tras negociar, rebajan el precio a los interesados en adquirir sus propiedades, lo que da como resultado ciertos desajustes.

El presidente de la Asociación Segoviana de Empresas Inmobiliarias (Aseinmo), Gonzalo Marina, reconoce que negociar es una práctica habitual en el sector. «En el 95% de los casos no coincide el precio de venta con el precio publicado, pues normalmente se llega a un acuerdo», subraya. «La gente siempre pone como punto de partida el precio más alto, pero luego se negocia y muchas veces se baja, eso es una cosa natural y corriente de toda la vida, asevera. En este sentido, descarta que haya una burbuja de anuncios inmobiliarios.

Todavía hay escenas de tira y afloja en los despachos de las agencias o en las notarías, pero cada vez son menos. La distancia entre el precio de salida y el de venta guardan cada vez menos distancias en la provincia, la cual se va recortando también en la propia capital. Todo ello cuando es en esta localización donde el mercado está más tensionado y se percibe una una mayor disparidad, pues el precio del metro cuadrado ronda los 2.170 euros de media en las plataformas especializadas, donde confluyen los diferentes anunciantes, a la vez que los notarios sitúan el promedio en 1.660 euros. Por tanto, la brecha entre el mercado y las escrituras reales supera con creces los 500 euros.

Hay variaciones según el portal inmobiliario. Fotocasa eleva el dato a cerca de 2.400 euros por metro cuadrado en su último informe, lo que supone un importe total de más de 200.000 euros por anuncio, mientras que el resto lo rebajan a 2.000. Si estos precios de aplican a un piso de tamaño medio en la ciudad, con una superficie aproximada de 90 metros cuadrados, la cantidad económica que los compradores logran ahorrar respecto a la oferta inicial es de un promedio de 45.000 euros. La mayoría de las transacciones que han recibido el visto bueno por parte de los profesionales notarios rondaban los 160.000 euros, según la estadística actualizada, que recopila las transacciones realizadas entre septiembre de 2024 y agosto de 2025.

El portavoz de las inmobiliarias en Segovia reconoce que actualmente «el problema es que no tenemos producto a la venta» y esto ha contribuido a que «lo poquito que sale y está en precio, se vende de golpe». Gonzalo Marina se apoya en su propia experiencia para dar cuenta de este hecho. Así, ejemplifica con un piso ubicado en la capital que fue publicado en internet un miércoles y, tras celebrar una veintena de visitas al día siguiente, tuvo conocimiento de que había al menos cuatro interesados en su adquisición. Antes de finalizar la semana, ya estaba vendido.

No es un episodio aislado, ya que los registros que ostenta Idealista confirman que dos de cada diez viviendas en venta encuentran comprador en menos de siete días. La capital segoviana se convierte así en la tercera del país donde más transacciones se contabilizan en tan solo una semana pese al encarecimiento. «Claro, ahí no se puede regatear; cuando hay muchos compradores que lo quieren, no bajas los precios», asevera. La misma situación se traslada a los edificios de obra nueva, donde la negociación llega a ser una práctica excepcional.

La ciudad ha sido escenario de una cuarta parte de las operaciones de compraventa que se han realizado en los últimos doce meses disponibles en el portal estadístico del notariado, con unas 700, pues el resto se reparten por el conjunto del territorio segoviano. El Espinar acumula 350 y está seguido de Cuéllar, que consigue rebasar el centenar. Algunas localidades del alfoz logran recabar más de 50 transacciones, como sucede en Palazuelos de Eresma, Espirdo o el Real Sitio de San Ildefonso, y lo mismo ocurre en municipios que actúan como cabecera, como Cantalejo o Nava de la Asunción. Precisamente, hay muy pocos huecos en blanco en el mapa provincial, pues apenas una docena de pueblos segovianos no han sido capaces de vender ninguna vivienda, los cuales se concentran fundamentalmente en el nordeste.

Esta escasez de oferta es un reflejo directo de la importante demanda que experimenta la provincia. El aumento de las operaciones de compraventa en el primer semestre de 2025 ha sido de un 18,5% respecto al mismo periodo del año anterior, por lo que Segovia ostenta la posición 21 en la clasificación de territorios que más transacciones han acumulado: 11,8 de media cada día. El listado está liderado por Zamora, León, Orense y Almería, mientras que la provincia segoviana visibiliza una tendencia muy similar a la que presenta Barcelona, Jaén, Sevilla o Guadalajara.

A día de hoy, el mercado inmobiliario de Segovia está conformado por unas 1.700 casas y pisos en venta, que figuran en los portales especializados. En vista del encarecimiento notificado en lo que va de año, no son unidades suficientes. Los datos tampoco reflejan posibilidades para la negociación. El precio medio del metro cuadrado de las viviendas que están anunciadas se sitúa en 1.550 euros, aunque los datos notariales reducen ligeramente el montante, hasta los 1.420.

Sin embargo, no todos los municipios comparten las mismas distancias entre el precio del mercado y el importe final de cierre de las operaciones. Todo depende de las características de las viviendas, pues en el medio rural hay mayor diferenciación según el inmueble, pero el Real Sitio de San Ildefonso y Cuéllar anotan la mayor brecha entre la cuantía ofertada y la de venta: un 43%. Está seguida de Riaza, con un 35%; y El Espinar o Palazuelos de Eresma, que rondan el 25%.