La caída del precio del suelo pone en dudas el soterramiento del ferrocarril en Valladolid

  • El precio estimado por Knight Frank arroja un déficit de tres millones sobre el crédito firmado con los bancos para las obras ya hechas

Lo que se había definido hasta ahora como la ‘joya de la corona’ –suelos muy céntricos «a diez minutos andando de la Plaza Mayor», subrayaba siempre el exalcalde León de la Riva– se está tornando en bisutería inmobiliaria, según se puede concluir tras analizar el documento conocido ayer. El informe elaborado por la prestigiosa consultora Knight Frank, a petición de la Sociedad Alta Velocidad, rebaja el precio de los terrenos del denominado Plan Rogers a los 397 millones de euros, el 51,47% menos sobre la primera estimación que la tasadora Tinsa fijó en 2010 (818 sin IVA), y 106 millones menos que la valoración que esta misma firma realizó en 2013 (559,5).

El concejal de Urbanismo, Manuel Saravia, aportó ayer los datos de un documento, fechado en noviembre de 2014, que no se había hecho público hasta ahora y que pone más en entredicho la operación de sutura urbana, a la que el nuevo gobierno municipal tiene intención de dar la vuelta como un calcetín, a tenor de las últimas revelaciones. Se acabaron las quimeras y el humo, vienen a decir los nuevos munícipes. A partir de ahora, se van a poner todas las cartas sobre la mesa. Transparencia total, nada de crear falsas expectativas sobre un proyecto que ha llenado cientos de páginas en los periódicos desde que se firmó el acuerdo con el Ministerio de Fomento allá por el año 2002.

Cuidado, porque la cifra que ofrece Knight Frank sobre el valor del suelo ferroviario para pagar el proyecto no cubriría ya los 400 millones del crédito solicitado al sindicato bancario para afrontar las facturas de las obras que se han realizado hasta el momento –talleres de Renfe y túneles del Pinar, principalmente–, un préstamo que casi se ha gastado en su totalidad y que habrá que empezar a amortizar el 1 de enero de 2016, según recoge el acuerdo con las entidades implicadas, sin haber vendido aún un metro cuadrado de suelo. La renegociación de las condiciones de ese crédito, que ya costó rubricar en época de vacas semigordas, es inaplazable y, a día de hoy, se prevé más complicada todavía. Hagamos una cuenta de trazo grueso, la única posible con los datos que hasta el momento se conocen. El coste inicial de la operación global de soterramiento alcanzaría los 818 millones de euros. A este montante habría que restarle 139 millones en ahorros previstos con la eliminación de algunas obras. Resultado: 639 millones. Con la tasación de Tinsa de 2013, el déficit sería de 120 millones de euros. Con la de Knight Frank, se elevaría a 282. Casi nada.

El edil reconoció ayer que es «urgente» celebrar una reunión del consejo de administración de la Sociedad para afrontar «con seriedad» una operación que es necesario replantear en su conjunto. En principio, la idea de las dos fuerzas que conforman el bipartito –sostenido con el apoyo de los tres concejales de Sí se Puede, marca local de Podemos– pasaría por acortar el túnel, de manera que las vías desaparezcan bajo tierra entre la actual estación de Campo Grande y el barrio de La Pilarica. Esta reconsideración obligaría a comenzar el proceso administrativo prácticamente desde cero por lo que respecta al tramo urbano, con nuevos estudios técnicos y declaraciones de impacto ambiental.

Saravia fue muy contundente a la hora de valorar la actuación del ejecutivo de León de la Riva y de la propia Junta, miembro de la empresa pública formada para afrontar esta gran obra, al acusarles de «ocultar una información que es básica para el ciudadano». «Es inadmisible que este tipo de datos, así como los acuerdos con los bancos sobre el préstamo tengan carácter confidencial; han escondido la cabeza como una avestruz, porque el resultado del informe no les era favorable», recalcaba en referencia al documento de la multinacional.

Fuentes del anterior equipo matizaron que el trabajo realizado por Knight Frank, que aún no ha sido abonado a la empresa, no era el que le había solicitado Alta Velocidad, ya que recoge una valoración a precio actual sin hacer una proyección a futuro con un posible repunte del mercado inmobiliario, además de incluir «limitaciones en la comercialización» que no se iban a aplicar. Eso sí, reconocen que el trabajo de valoración a precio de hoy estaría bien confeccionado.

Sea como fuere, el dato es más que llamativo y aleja –el horizonte prácticamente ya no se veía– la posibilidad de que las vías queden escondidas en el corredor urbano a medio plazo. El informe de Knight Frank recoge, en el capítulo de conclusiones, algunas recomendaciones sobre el «producto» que se quiere colocar. Así, aconseja que se construya el número máximo de viviendas que permite el planeamiento (6.061) y que estas tengan una superficie media de 100 metros cuadrados. ¿Por qué de ese tamaño? El ‘stock’ actual va acumulando antigüedad al ser pisos que oscilan entre los 60 y los 100 metros y que no calzan con la demanda, aseguran los técnicos de esta compañía. A este conjunto residencial, la consultora recomienda sumarle el 20% de los terrenos destinados a uso de comercio y oficinas tras detectar que sería complicada la absorción de todo el suelo destinado a estas actividades «por no existir una demanda importante en el municipio». Los expertos de esta firma recalcan que, una vez estudiado el mercado inmobiliario de Valladolid, se aprecia un fenómeno de migración interior, que ha desembocado en una pérdida de la población de la capital en favor de los municipios del área metropolitana que colindan con ella. «Este fenómeno se ha visto reflejado en el mercado residencial de manera muy pronunciada, superando en algunos años a la capital en cuanto a transacciones de vivienda nueva». Knight Frank, que no se moja sobre la viabilidad de la operación, ofrece dos opciones para dar salida a las 90 hectáreas liberadas. O bien venderlas de una sola vez a un fondo ‘distressed’ –más conocidos como ‘fondos buitre’ al fijarse en empresas u operaciones con activos débiles, cercanos a la quiebra– o comercializar los suelos «poco a poco» tanto a promotores locales como nacionales.