Los visados de vivienda se disparan a niveles desconocidos desde la burbuja

Una es la pujanza adquirida por la edificación de casas unifamiliares. Otra es que la provincia también está tirando del carro de las promociones inmobiliarias, y con mayor agilidad que la capital. Ambas lecturas van unidas, ya que «los bloques de pisos son más propios de grandes núcleos urbanos», matiza el presidente de la institución colegial, Alberto López.

De ahí el llamativo incremento que hubo el año pasado en la cantidad de proyectos visados para crear nuevas viviendas. El crecimiento medio que extrae la organización profesional fue del 46,6%. Pero caben precisiones. El responsable de la organización profesional detalla que a lo largo de 2024 se avalaron 739 intervenciones, incluidas ocho legalizaciones y 105 reformas y ampliaciones. Las rehabilitaciones, precisamente, también se propulsaron el ejercicio pasado al experimentar un incremento en las autorizaciones aprobadas del 81%.

De las más de setecientas viviendas visadas, 255 correspondieron a casas localizadas en la capital. Alberto López especifica que una parte importante de este 34,5% sobre el conjunto del parque a construir avalado por los arquitectos el pasado curso se concentra en dos promociones de ochenta viviendas cada una, que han sido el trampolín que ha propiciado que, solo en el término municipal de la ciudad segoviana, el aumento de los pisos proyectados fuera del 339,6% con respecto a 2023.

En el resto de localidades de la provincia, la subida fue más moderada, del 8,52%, tal y como revelan los datos recabados por la demarcación del Colegio Oficial de Arquitectos. Las 484 casas a levantar que recibieron la acreditación pertinente para tramitar la licencia de obra e iniciar los trabajos de construcción suponen un 47% más que las previstas en la capital. Alberto López destaca «el significativo dinamismo» observado en la provincia, donde la burocracia por la que han de pasar los proyectos avanza más deprisa que en la ciudad de Segovia, lo que facilita la agilidad y recorta los tiempos administrativos si se compara con las largas travesías que aguardan a los promotores e industriales de la construcción en la capital, como lamenta el presidente colegial.

El nivel de finalización de las obras muestra a las claras esas distintas velocidades. Los números facilitados por el colectivo profesional ponen de relieve que el parque de viviendas de nueva creación acabadas el pasado ejercicio en distintos municipios de la provincia fue seis veces mayor que el terminado en la capital: 308 frente a 50. Al poner estas cifras delante del espejo para ver la evolución con respecto a 2023, los arquitectos deducen un descenso global del 7% en las construcciones finalizadas.

Aunque haya expertos que intuyan algunos indicios de saturación, la actividad del 'ladrillo' está lejos aún de la que había cuando se infló la burbuja inmobiliaria hasta que estalló en 2008 al ser engullida por la espiral especulativa que se fue alimentando desde los últimos años del siglo XX con el exagerado e injustificado encarecimiento del precio de los bienes raíces. Un tiempo en el que el país apenas había superado el anterior 'boom' que explotó a principios de los noventa.

Durante la primera década de la presente centuria, la vivienda se convirtió en un activo preciado para hacer caja mediante operaciones de inversión. Esas prácticas detonaron una demanda disparada al alza, que a su vez alimentaba la subida de los precios. Las constructoras y los promotores tenían que saciar la sed de más inmuebles de los futuros propietarios. La oferta estaba entrando en jaque y requería la edificación de más pisos.

Pero llegó el momento en el que la burbuja no aguantó más presión; el mercado se saturó y terminó de convulsionar como consecuencia, entre otras causas, de la falta de suelo edificable a un coste asequible, de los beneficios fiscales por la adquisición de una casa o por unos padrones engordados por la afluencia de ciudadanos procedentes de otros países que pagaban la compra de su hogar a tocateja, sin pasar por el trance del contratar un préstamo hipotecario. El estallido hundió los precios. La crisis inmobiliaria estaba servida: cierres de empresas, expedientes de regulación de empleo, inflación y un consumo en depresión.

En Segovia, este fenómeno se revela en los números que recogen la cantidad de obra nueva a construir una vez obtenido el obligatorio visado del Colegio Oficial de Arquitectos. Como indican los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en 2006 eran casi 5.000 las viviendas proyectadas en la provincia, un parque por edificar distribuido casi al 50% entre casas unifamiliares y bloques de pisos; doce meses después, descendió a 3.700, y en 2008, con la implosión del mercado, bajó hasta las 2.157 viviendas a levantar. Pinchó la burbuja y en 2009 las direcciones de obra acreditadas para construir nuevas promociones inmobiliarias se hundieron hasta quedarse en la habilitación de 744 nuevas viviendas, cinco veces menos que tan solo dos años antes.

Metidos ya en los primeros escarceos de la segunda década del siglo XX, la crisis del 'ladrillo' dejó un rastro de inmuebles construidos pero sin ocupar. Segovia, por ejemplo, es la capital de Castilla y León con mayor proporción de viviendas que permanecen vacías a lo largo de todo el año en su parque residencial. El 16% de sus pisos o chalés no reciben la visita de ningún huésped aun con el paso de los meses, lo que se traduce en alrededor de 4.600 inmuebles. La demanda se había desinflado y, con ella, los precios.

En 2012 comienza el periodo más complicado para el entramado de actividades económicas que dependen de la construcción. Los números del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana muestran la caída de las viviendas visadas en la provincia tras el estallido de la burbuja. Hasta la pandemia del coronavirus, las acreditaciones formalizadas por los arquitectos estuvieron oscilando aproximadamente entre las 200 y las 400, en torno a la mitad de las firmadas en 2024.

Esa travesía -salpicada por el aumento del precio de los materiales, la escalada de las tarifas energéticas, el encarecimiento de los combustibles, la doble crisis sanitaria y económica de la covid-19, la guerra en Ucrania detonada por la invasión rusa o la escasez de mano de obra- se ha prolongado diez años, desde 2012 hasta 2022. Baste con decir que, a lo largo de ese decenio, la suma global de las direcciones de obra nueva consignadas para construir nuevas viviendas es similar a las que se tramitaron únicamente en el año 2007.

Las estadísticas del Colegio Oficial de Arquitectos revelan el empuje de la edificación de chalés y otros tipos de viviendas unifamiliares. Aquí se nota el cambio del perfil de la demanda y las nuevas tendencias que caracterizan la oferta inmobiliaria. La pandemia del coronavirus y los meses de confinamiento y aislamiento marcaron el giro en las preferencias de quienes aspiran a ser propietarios de un hogar en la provincia de Segovia.

De las 739 obras visadas el curso pasado por los profesionales, dos de cada tres se refieren a la edificación de casas unifamiliares. Hay que remontarse trece años atrás, hasta 2011, en los datos recopilados por la Administración central para ver un dinamismo así en la proyección de viviendas de estas características. Entonces se firmaron autorizaciones para construir 447 chalés y adosados, 36 menos que en 2024.

La revitalización en el medio rural que advierte Alberto López queda patente también en este capítulo del uso residencial y de la clase de casa que demandan los potenciales propietarios. Así, 449 de las 483 casas a levantar tras la obtención del visado de los arquitectos se van a edificar en municipios que no son la capital, donde los hogares unifamiliares promovidos el año pasado se quedaron en 34, lo que representa solo el 7% del futuro parque de chalés. En este sentido, el presidente de la institución colegial destaca la actividad de construcción que está viviendo El Espinar por la llegada de nuevos residentes procedentes de la Comunidad de Madrid. Esa afluencia de nuevos vecinos se nota en el padrón de la localidad, que superó en 2024 el listón de los 10.000 habitantes inscritos como residentes.

En cuanto a los edificios colectivos, el pasado curso accedieron a la acreditación técnica y legal 256 pisos en toda la geografía segoviana. En estos casos, como apuntaba Alberto López, se invierte la proporción, ya que es el núcleo urbano de la capital el que copa estas promociones, con el 86% de los visados tramitados.