El importe de las hipotecas firmadas este año en Valladolid avanza hacia los máximos de la burbuja

Entre enero y agosto, el importe medio de las hipotecas en Valladolid se situó en 128.027,46 euros. Esto supone un incremento del 23,4% con respecto a los 103.712 euros del mismo periodo del año pasado (cuando se vivió un pequeño descenso debido, en parte, a un incremento de los tipos de interés) y del 6,9% respecto a 2023, más acorde con la serie histórica. En cualquier caso, esos 128.047 euros de este 2025 se acerca a los valores máximos alcanzados en Valladolid a la hora de pedir un préstamo para pagar la vivienda. El pico se registró en el año 2007, con la ciudad llena de grúas y la burbuja inmobiliaria en todo su esplendor. Ese año, las hipotecas se firmaron, de media, por 137.887,24 euros. El año anterior, en 2006 estuvo en 132.333 euros (4.286 euros más que ahora) y en 2008, el año posterior a ese pico, estuvo en 130.327 (apenas 2.300 euros más que en este arranque de 2025). El dato de este año (entre enero y agosto) es el cuarto más alto de la serie histórica del INE, que resume lo ocurrido desde 2003.

¿Cómo se enmarca esta cifra en el conjunto del país? La media estatal está en 160.083 euros (32.056 más que en Valladolid). Esta es la provincia número 20 (de 52) con las hipotecas más caras. En cabeza se sitúa Baleares, con un importe medio de 278.742 euros. Le sigue Madrid, con 249.618 euros, y en tercer lugar está Málaga (con 214.008), por delante de Barcelona (194.100). En unas cifras similares a las de Valladolid, en torno a los 128.000 euros, se colocan Las Palmas de Gran Canaria y Valencia. Por el contrario, Cáceres, Zamora y Ciudad Real son las provincias donde los préstamos están más ajustados (por debajo de los 89.000 euros).

Durante los ocho primeros meses del año, los vallisoletanos sellaron 4.078 préstamos hipotecarios. Son 16,7 hipotecas al día. Esta cifra es la más alta desde el año 2010, pero está muy lejos de lo ocurrido durante la burbuja. Es decir, aunque el importe medio sí que a acerca a lo ocurrido durante esos años, el número de hipotecas no se aproxima, ni de lejos. El valor máximo, de nuevo, está en 2007. Entre enero y agosto de ese año se acordaron 9.170 hipotecas (37,7 al día). Fueron más del doble de las concretadas en los primeros ocho meses de este 2025. Aquel año 2007 se cerró con 12.627 hipotecas en el mercado de la vivienda.

La firma de hipotecas es uno de los indicadores que sirven para medir la temperatura del mercado de la vivienda, pero no es el único. Entra en diálogo con otros, como, por ejemplo, los tipos de interés. Con tipos de interés altos, los hogares tienden a ser más cautos a la hora de pedir préstamos. Esto se ha notado en ese bache de hipotecas del 2024, ya que los tipos de interés estuvieron (entre septiembre de 2023 y agosto de 2024) por encima del 3%. En este arranque de 2025, están ligeramente por debajo, de acuerdo con los datos recopilados por el INE.

Otro indicador (aunque solo disponible para el total nacional) es que dos de cada tres hipotecas se firman con tipos de interés fijo (el 66,76%). En 2009 (el primer año con cifras disponibles), apenas suponían el 3,05% y la mayoría de los préstamos (el 96,95%) se firmaban entonces con un tipo de interés variable. Las tornas se han girado en los últimos años y el fijo le ha ganado la partida al variable en los años posteriores a la pandemia.

Precisamente ese año 2020 y ha sido clave en la reactivación del mercado de la vivienda, con un relanzamiento de la actividad constructiva y de la compraventa de pisos.

Hasta agosto, Valladolid ha visto cómo se cerraba la venta de 5.293 pisos (21,7 al día). En el mismo periodo del año pasado fueron 3.930. Hay que ir hasta el año 2007 (en plena burbuja) para encontrarse con una cifra superior de operaciones de compraventa. Entre enero y agosto de 2007 fueron 6.450. En esos meses de 2008, fueron 4.131 (menos que en este arranque de 2025). Este incremento viene motivado, por un lado, por un pujante mercado de la vivienda nueva. Entre enero y agosto se han vendido 1.444 pisos recién construidos (fueron 1.095 en los ocho primeros meses de 2024). Es la cifra más alta para ese periodo desde 2011. La proliferación de promociones, especialmente en la capital, es clave para este aumento, con barrios pujantes como Talleres, El Peral o la ampliación de Parquesol.

Pero es que, al mismo tiempo, también hay más trasiego en el mercado de vivienda usada. Entre enero y agosto se vendieron 3.849 casas de segunda mano (hay que viajar hasta 2007 para encontrar una cifra más alta). El incremento de los precios del alquiler empuja a muchas familias a optar por la compra (aunque sea a costa de hipotecarse) para acceder a un hogar. Y eso, pese a que desde 2008 ha bajado el porcentaje de hogares que tienen su vivienda en propiedad. El último informe de EAPN-Castilla y León (la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social) ofrece datos relativos al conjunto de la comunidad. La proporción de personas que residen en una vivienda en propiedad se ha reducido del 85,7% en 2008 al 80,4% en 2024, mientras que el alquiler ha aumentado de forma gradual, al pasar del 10,3% al 15,6%.

En este incremento del alquiler influyen factores como la opción a la que se ven abocados los jóvenes para emanciparse y también por el incremento de la población extranjera, que al llegar a España recurre primero al mercado de alquiler. En cualquier caso, EAPN ha comprobado cómo los precios del alquiler han crecido de tal forma que casi se equiparan ya a los de la cuota hipotecaria. En 2008, según los datos de la Encuesta de Calidad de Vida del INE, las familias de Castilla y León destinaban, de media, 543 euros al pago de su cuota hipotecaria y 305 euros al mes para pagar el alquiler. En 2024, esta distancia se estrechó (493 euros por la hipoteca, frente a 462 por el alquiler).

Y todo esto se completa con otro dato: el precio. El metro cuadrado de una vivienda en Valladolid (según el informe a partir del valor tasado, recogido por el Ministerio de Transportes) está en 1.434 euros, con los datos más actuales del segundo trimestre de 2025. En tan solo un año se ha encarecido en 119 euros (una subida del 9%). Este valor es muy similar al registrado a principios del año 2011 (con 1.425,9 euros). En el primer trimestre de 2007 (en pleno frenesí antes del pinchazo inmobiliario) el metro cuadrado estaba en 1.691 euros en Valladolid. Esto implica que, de momento, el indicador básico del precio de la vivienda no alcanza los picos de la burbuja.

Los datos del Ministerio de Transportes no establecen una diferencia entre vivienda nueva y usada, pero sí que fije otro criterio que tal vez pueda ayudar a clarificar esto. Su estadística se fija en viviendas de reciente construcción (con menos de cinco años de antigüedad) y aquellas que se levantaron hace más de un lustro. En el caso de la vivienda más reciente, el precio se ha encarecido en Valladolid, durante el último año, el 7,4% (frente al 10,1% de la media nacional), mientras que la vivienda con más de cinco años ha aumentado el 9% (cuando la media española fue del 10,5%). El precio del metro cuadrado en la vivienda con menos de cinco años, en el segundo trimestre de este año, se fijó en 1.730,5 euros. El de la que tiene más de ese tiempo, en 1.425,3.