'Fondos buitre' de EE UU irrumpen en el mercado inmobiliario vallisoletano

Edificio de oficinas en venta de Servihabitat (Lone Star), en la calle Arco Ladrillo de Valladolid./Ramón Gómez
Edificio de oficinas en venta de Servihabitat (Lone Star), en la calle Arco Ladrillo de Valladolid. / Ramón Gómez

Aterrizaron en España durante la crisis en busca de gangas con las que impulsar sus negocios

Francisco F. Bernardo
FRANCISCO F. BERNARDO

Más de 3.000 inmuebles a la venta, entre viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros, edificios, oficinas, naves y suelo. Varios fondos de inversión de Estados Unidos se están adueñando, poco a poco, del mercado inmobiliario provincial –también del conjunto de España– a partir de operaciones de compra a los grandes bancos de los activos tóxicos vinculados al ladrillo. Denominados popularmente como 'fondos buitre', por su similitud con aquellas entidades de capital riesgo que compran deuda de economías o empresas en problemas o cercanas a la quiebra al menor precio posible para, un tiempo después, venderla con altas rentabilidades, aterrizaron en España durante la crisis económica, principalmente en 2013 y 2014. Lo hicieron en busca de gangas con las que impulsar en el futuro sus negocios y mejorar las rentabilidades de sus partícipes, la mayoría ciudadanos norteamericanos de sistemas de pensiones privados. Con unos recursos disponibles para invertir de miles de millones de dólares, adquirieron, con grandes descuentos, activos problemáticos de las entidades financieras para después ejecutar la hipoteca y hacerse con ellos. En otras ocasiones, compraban deuda de entidades con dificultades que posteriormente cambiaban por capital social.«Así se convirtieron en propietarios de la mayoría de las inmobiliarias que operan en España», recuerda Gonzalo Jolín, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid (Aspriva). De esta forma, fondos como Lone Star, Cerberus, Blackstone o Värde Partners, entre otros, están detrás de un buen número de inmuebles a la venta en Valladolid e incluso de nuevas promociones de viviendas que se desarrollan  en la capital.

Cerberus

Hace varias semanas, el BBVA comunicaba el cierre de una operación por la que traspasaba su negocio inmobiliario en España a Cerberus Capital Management. El acuerdo supone la venta a este fondo de inversión norteamericano del 80% del capital de Divarian, la sociedad a la que la entidad financiera aportó su negocio inmobiliario. El banco se quedó con el 20% restante de esta firma inmobiliaria que solo en la provincia vallisoletana dispone de al menos 150 inmuebles a la venta, muchos de ellos viviendas que ha sacado al mercado con precios, que la entidad anuncia con grandes descuentos y que oscilan entre 21.000 y 275.000 euros.

«La rebaja llegó en algunos casos hasta el 90%»
José Manuel Martínez Iranzo.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid, José Manuel Martínez Iranzo, recuerda que, durante algún tiempo, los activos inmobiliarios de los bancos «permanecieron aparcados, porque su valor de mercado no daba resultados». Sin embargo, una vez que las tasadoras establecieron su valor real, mucho más bajo, se pudieron vender. «La rebaja llegó en algunos casos hasta el 80% o el 90%», asegura José Manuel Martínez. A juicio de este experto del mercado inmobiliario, el problema de estos activos es que no tienen demanda. «No existe demanda o existen compradores que no se atreven a cerrar operaciones, por ejemplo, en conjuntos residenciales prácticamente desocupados».

Considera que si los grandes fondos de inversión norteamericanos ponen en el mercado sus carteras de viviendas, «será positivo para el mercado inmobiliario», aunque insiste en que los productos procedentes de los bancos que tenían demanda «ya se han colocado». Pero alerta de que estos grupos internacionales puede que se estén posicionando en el mercado hasta la llegada de una demanda, «que tardará todavía varios años en asentarse en Valladolid». En este caso, entiende que esta práctica generaría tensión y podrían en el futuro llegar a controlar el mercado.

El negocio traspasado comprende tanto los activos inmobiliarios, como los empleados necesarios para la gestión de este negocio. En el momento de anunciarse la operación se estimaban los activos sujetos a la misma en unos 13.000 millones de euros. También Cerberus ha culminado este año la operación de compra de la práctica totalidad de la exposición al ladrillo de Banco Sabadell. Los activos vendidos por la entidad tienen un valor bruto contable de unos 9.100 millones de euros. La operación se materializó a través de la transmisión de dos carteras de activos inmobiliarios denominadas comercialmente 'Challenger y 'Coliseum' a una o varias compañías de nueva constitución, en las que Cerberus tendrá una participación del 80% y el banco, del 20% restante. La comercializadora Solvia, que continuará prestando los servicios de gestión integral de los activos inmobiliarios objeto de la operación en régimen de exclusividad, ha colocado en el mercado en Valladolid más de 200 inmuebles, entre chalets, edificios, solares y suelo con unos precios que, en algunos casos, superan el millón de euros, aunque también dispone de plazas de garaje desde 1.300 euros o viviendas desde 67.900. Este fondo también controla la inmobiliaria Haya Real Estate, que en Valladolid ofrece a la venta más de 750 inmuebles, de los que más de 300 son viviendas nuevas y usadas con precios desde 8.277 euros a más de 275.000 de una casa en La Overuela.

Lone Star

Otro fondo de inversión norteamericano, en este caso Lone Star, fue el adjudicatario del grueso de la cartera de activos vinculados al ladrillo de CaixaBank, valorada en unos 7.000 millones de euros. La operación comprendía la venta del 80% del negocio inmobiliario del banco a través de la creación de una nueva compañía que asumirá los activos y en la que la entidad financiera retendrá una participación del 20% de su capital social. La venta también incluye a la comercializadora Servihabitat, que en la actualidad tiene a la venta unos 700 inmuebles en Valladolid. De ellos, más de un centenar son viviendas con precios que van desde los 36.400 euros hasta algo más de 1,1 millones que cuesta un chalé con terreno en Íscar. También oferta 245 garajes, oficinas, terrenos, naves y locales.

Blackstone

Otro de los grandes actores del sector, Blackstone, se ha convertido en una de las mayores inmobiliarias de España al hacerse, el verano del pasado año, con la mitad de la cartera inmobiliaria del Banco Popular, absorbido por el grupo Santander. La operación incluía activos inmobiliarios y créditos por un valor bruto de 30.000 millones de euros, además de la totalidad del capital de Aliseda, portal inmobiliario del Popular, que en Valladolid gestiona la venta de más de un centenar de inmuebles. Tras esta operación, Blackstone alcanzó un volumen de activos superior a los 12.000 millones de euros en España. También este fondo es propietario de la inmobiliaria Testa, una socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) con 10.600 viviendas destinadas al alquiler y un valor bruto de su cartera de 2.600 millones, que ofrece viviendas en alquiler en al menos media docena de promociones en la provincia vallisoletana. Ya en 2015, Blackstone se hizo con la cartera hipotecaria problemática de Catalunya Caixa por un importe 4.123 millones de euros, con un valor nominal de más de 6.000 millones. Con anterioridad este fondo estadounidense había adquirido 1.860 pisos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) al Ayuntamiento de Madrid. También se hizo con Hotel Investment Partners (HIP), la plataforma de gestión hotelera del Sabadell, cerró una OPA en julio sobre Hispania y más recientemente pasó a controlar Testa Residencial.

Los precios, el 27% más bajos que hace diez años

Los precios de la vivienda cerraron el segundo trimestre del año en Valladolid, según datos del Ministerio de Fomento (últimos disponibles), con un repunte del 4,3% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Un incremento que sitúa en 1.206 euros el precio medio del metro cuadrado en la provincia. Pese a esta escalada, el coste de la vivienda todavía acumula una caída del 27% respecto a los 1.653 euros el metro cuadrado que marcaba al término del segundo trimestre de hace diez años.

Värde Partners

Por otro lado, Värde Partners, una empresa de capital riesgo y administradora de fondos, con sede en Minneapolis y fundada en 1993, adquirió el pasado año la compañía Vía Célere, una de las promotoras inmobiliarias más activas en Valladolid, por un importe de 90 millones de euros. Unos meses antes, Värde lanzaba la inmobiliaria Dospuntos, compañía surgida de la compra, un año antes, de la división inmobiliaria de la constructora San José, proveniente a su vez de la vallisoletana Parquesol, ahora extinta, y anunciaba un plan para invertir 2.000 millones de euros hasta 2021 con el objetivo de entregar unas 2.000 viviendas al año. Con la compra de Vía Célere, ambas compañías se integraron para crear un gigante con más de un millón de metros cuadrados de suelo y 10.074 viviendas en cartera. Precisamente en Valladolid, esta entidad acaba de cerrar la venta de una promoción de 48 viviendas de nueva construcción en Ponce de León, mientras continúa la comercialización de las promociones Jalón y Arco, con 46 y 35 viviendas, respectivamente y con precios desde 186.225 euros en la primera y de 235.400 en la segunda.

Comercializadoras

Otra vertiente del sector inmobiliario provincial la aportan empresa extranjeras que están apostando fuerte por la comercialización de diferentes activos inmobiliarios como son Richard Ellis, Aguirre Newman (absorbida por Savills), JLL, o la alemana Engel & Völkers que está especializada en la comercialización de inmuebles de calidasd en cada ciudad en la que se ubica. E&V ha abierto ya una tienda en el centro de Valladolid y es probable que alguna otra comercializadora siga sus pasos.

 

Fotos

Vídeos