Comprar un piso para reformar y vender deja de ser un buen negocio en Salamanca
La rentabilidad empieza cuando la diferencia de precios antes y después del arreglo supera el 25% y en Salamanca se queda en un 15%, por lo que el margen es escaso
Isidro L. Serrano / Word
Salamanca
Lunes, 19 de julio 2021, 10:51
Antes de la crisis económica que sufrimos hace más de una década, cuando el mercado inmobiliario era uno de los principales motores de la economía española y el refugio para muchos inversores en Salamanca, comprar un piso para reformar y luego venderlo era una práctica habitual y, en muchas ocasiones, hasta un muy buen negocio.
Sin embargo, con el paso del tiempo y la evolución de los precios de la vivienda en Salamanca, hacer dinero con este tipo de operaciones es cada vez mas difícil. Los precios de la vivienda nueva en Salamanca son los más altos de Castilla y León, y hace unos años sí merecía la pena comprar pisos de segunda mano para reformarlos y venderlos después. La diferencia de precios era muy amplia y el margen permitía invertir en el arreglo del piso.
Pero la evolución de los precios ha hecho que la distancia entre los precios de las viviendas nuevas y las de segunda mano se haya acortado, fundamentalmente porque se construyen menos viviendas y hay más demanda de viviendas usadas, lo que ha hecho subir los precios.
Aunque la pandemia que hemos vivido en los últimos meses ha podido afectar a los precios del mercado inmobiliario en Salamanca, lo cierto es que actualmente el precio de un piso que no esté en óptimas condiciones y que necesite una reforma supone, de media, un descuento del 15 por ciento sobre el precio de un piso similar pero en buenas condiciones, según un estudio publicado por el portal inmobiliario idealista. Ese 15% es un porcentaje muy pequeño, el séptimo más bajo de todo el país, donde la media es del 25%, por lo que la diferencia entre el precio del piso que necesita reforma y el que aproximadamente tendrá la vivienda no es lo suficientemente amplia como para arriesgarse, ya que el coste de la reforma apenas dejaría margen de beneficio.
Las cifras lo dicen todo. A nivel nacional, el ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformar, en el caso de optar por un piso tipo de 90 metros, llegaría hasta los 38.395 euros, que podrían destinarse al pago de la reforma.
El problema es que en Salamanca, según el estudio de ese portal inmobiliario, la diferencia de precios para un piso estándar de 90 metros se queda en el 15 por ciento, por lo que la cantidad de que se dispondría para acometer la reforma sería de 26.897 euros, casi 12.000 menos que la media nacional, por lo que la posibilidad de obtener una rentabilidad interesante es mucho menor.
Un simple repaso a lo que sucede en el resto de provincias de Castilla y León evidencia que este tipo de operaciones no son un buen negocio en Salamanca. Después de la de Salamanca, la siguiente más baja es Ávila, con 36.282, casi 10.000 más, pero es que en el otro extremo están los 61.000 euros de diferencia entre la casa para reformar y la que está ya en buen estado que se registra en Palencia y León, los 56.000 de Burgos, los 50.000 euros de Valladolid o los 48.000 de Zamora o Segovia.
En el conjunto del país, la palma se la lleva precisamente Las Palmas de Gran Canaria, con 91.000 euros de diferencia, y en la península, Vitoria con 89.000.
El precio de la vivienda usada en Castilla y León subió un 4,4% durante el año de la pandemia hasta situar el precio del metro cuadrado en 1.142 euros, según el último índice de precios de idealista.
La vivienda en el año de la pandemia en la región
Por otra parte, siete provincias castellanoleonesas han experimentado subidas de precio durante los últimos doce meses. Encabeza estas subidas Valladolid, donde las expectativas de los vendedores han crecido un 6,2%, seguida por Burgos (5,8%), León (4%), Zamora (3,7%), Segovia (3,6%), Salamanca (3%) y Ávila (2,2%). ç
Soria (-6,5%), por el contrario, encabeza los descensos durante el último año seguida de Palencia (-0,1%).
La provincia más económica para comprar es la de Ávila, que ha situado sus precios en 862 euros/m2, mientras que la provincia más exclusiva es Salamanca, donde el precio del metro cuadrado alcanza los 1.320 euros.
Capitales de provincia
El comportamiento de las capitales castellanoleonesas ha sido mayoritariamente alcista durante el último año. Salamanca y Valladolid encabezan las subidas con un crecimiento del 2,2% en los últimos doce meses. También sube el precio, aunque en menor medida, en los mercados de Zamora (1%), León (0,3%), Burgos y Segovia (0,1% en ambos casos). Por el contrario, las capitales en las que bajó el precio durante el último año fueron Soria (-5,8%), Palencia (-2,7%) y Ávila (-0,7%).
Salamanca marca los precios más exclusivos de la región (1.680 euros/m2) y Ávila (1.118 euros/m2) los más baratos.
