El mercado inmobiliario se ralentiza por la subida de los tipos de interés

Este año se ha producido un cambio de paradigma en el sector inmobiliario, y Segovia no es ajena a ello. La situación geopolítica ha motivado la escalada sin precedentes de los precios, que actualmente reflejan una tendencia a la moderación. «Por lo general, 2022 ha sido un año positivo. Las ventas han sido buenas hasta que ha subido el euríbor», asegura el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar de la Cruz. Este índice bordeó el 3% en noviembre y, por tanto, alcanzó su mayor nivel desde 2008.

En el último año natural, la provincia ha contabilizado 2.347 transacciones de viviendas -633 hasta septiembre-, lo que supone un incremento medio del 10% si se tienen en cuenta los datos del mismo periodo en 2021. El crecimiento no ha sido equilibrado. La comparación interanual del volumen de transacciones en Segovia, por trimestres del 2022, arroja resultados dispares: aumentó un 33% hasta marzo, un 15% entre abril y junio, y un 10% desde julio a septiembre. «El dato del último trimestre probablemente rondará el 5%, lo que refleja una clara tendencia a la moderación, aunque las cifras sigan en positivo», explica Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com.

Esta situación repercute en los precios, aunque Font reconoce que estos varían según los mercados locales. El encarecimiento en Segovia se hizo visible a partir de septiembre de 2020, especialmente en la capital, «donde el aumento es mucho más abultado», sostiene. El precio medio del metro cuadrado a la hora de comprar una vivienda se situó en noviembre en 1.275 euros -500 euros más en la ciudad-. Sin embargo, apenas crece un 0,3% respecto a octubre, y permanece estable en el 5% en comparación con 2021.

Esta situación supone que quien compra ahora mismo una vivienda lo hace a un valor semejante al que había en el año 2012 y superior al de 2020, según los informes del portal inmobiliario. El número de transacciones también retrotraen a la situación de hace diez años. «Las cifras de venta e hipotecas de los últimos meses no se veían desde la pasada burbuja inmobiliaria», detalla Font, quien hace hincapié en que ahora el contexto económico es diferente.

«Estamos en plena desaceleración, los precios van a experimentar una caída en muchos mercados», defiende el director de Estudios. Todo depende de la oferta y la demanda. «Así se ha trabajado siempre», remarca Tovar. «Si a medida que pasa el tiempo no se venden viviendas, los precios de salida bajan», insiste. Eso mismo sucede en Segovia. En el medio rural hay escasez de casas para comprar o alquilar, por lo que el mercado se ha encarecido. En la ciudad, la demanda fortalece la oferta de casas en venta, pero el alquiler se ha estabilizado.

La presión hipotecaria ha aparecido en escena. «Hasta que no se consolide un tipo de interés y se quede fijo en el tiempo, la gente no se atreverá a comprar», determina el presidente de las inmobiliarias segovianas. Debido a la actual incertidumbre por la inflación, es difícil vaticinar el momento en que este índice dejará de fluctuar. «Lo importante es que no haya sorpresas», matiza.

«En la primera mitad del año los compradores preveían si una casa iba a ser más cara o más barata según el tipo de hipoteca, por lo que muchas familias anticiparon la adquisición de los inmuebles», señala Font. «Se nota que están a la espera, tan solo se venden viviendas al contado, sin necesitar préstamo hipotecario», apunta Tovar. Asimismo, insiste en que el interés en este negocio reside en revertir la inversión por medio del alquiler de las propiedades adquiridas.

Precisamente, el alquiler es la espada de Damocles de la clientela del sector inmobiliario. Al ser un mercado más heterogéneo debido a la baja disponibilidad de oferta entre los límites segovianos, «se producen aumentos y bajadas del precio más abruptos», reconoce el portavoz de Pisos.com. Es un mercado más reactivo que la compraventa y, en consecuencia, se adapta de manera más rápida a la inflación. No sorprende que los precios se hayan disparado en los últimos meses.

En España, el aumento del precio de los alquileres respecto a 2021 está por debajo del 4%. Por otro lado, Castilla y León es la comunidad autónoma más económica, aunque viró a una tendencia ascendente a partir del pasado julio. Unos meses antes de esa fecha, la provincia de Segovia empezó su escalada de precios en las rentas de alquiler, que sigue al alza. El porcentaje de subida supera el 10% y «se mantendrá en dos dígitos» durante los próximos meses, pronostica Font.

Así lo refleja el último informe mensual realizado por Pisos.com a finales de octubre. Segovia ocupa la tercera posición de provincias donde más aumentó el precio del alquiler respecto a septiembre. En concreto, un 2,68%, solo por detrás de Málaga y Santa Cruz de Tenerife. No obstante, el portavoz del portal indica que «crece más en la provincia que en la capital», al contrario que en el resto de territorios del país. Un inmueble medio de 70 metros cuadrados se eleva a 348 euros, aunque cabe resaltar que las propiedades en los pueblos generalmente constan de mayor superficie que en las urbes.

En cuanto al último dato relativo al precio medio por metro cuadrado, la ciudad segoviana comparte segundo puesto con la de León al presentar algunas de las cifras más elevadas -8,30 y 8,34 euros, respectivamente-. A la cabeza se sitúa Salamanca, con 8,67. De este modo, la renta de alquiler de un piso medio de 70 metros cuadrados asciende a 581 euros en la ciudad de Segovia. No obstante, el abanico de precios es muy amplio, va desde los 400 hasta más de 2.000 euros. El valor se determina, sobre todo, por la ubicación y las condiciones en las que se ofrece.