Vender una vivienda no resulta tarea fácil en la capital salmantina

Disparidad y discontinuidad podrían ser los términos que definen la situación de los mercados inmobiliarios locales en este punto de la recuperación económica. Frente a la homogeneidad de la burbuja –todo subía y lo hacía sin parar– y también de la crisis –todo se desplomó en todas partes–, ahora no existe una pauta que se repita, ni una regularidad en la evolución. En unas provincias ya hay subidas de precios de la vivienda a dos dígitos y en otras sigue el ajuste. Existen capitales, o áreas, que presentan descensos unos meses y subidas otros. Hay lugares donde sucede alguna de estas cosas hoy, y la contraria mañana. El mercado de la vivienda baila al son del mercado laboral, contagiado de su desorden e inestabilidad. No obstante, la normalidad regresa con mayor o menor brío al sector inmobiliario.

La vivienda terminada –nueva y usada– se encareció en Castilla y León el 7,4% interanual en el último trimestre de 2018, según el índice Tinsa IMIE de esta empresa de tasación, que sitúa el precio medio en la comunidad en 1.032 euros/metro cuadrado. El dato todavía esconde una caída acumulada del 37,5% con respecto al máximo histórico alcanzado en la región, que se produjo en el tercer trimestre del 2007. La revalorización anual en el conjunto de España fue, por una vez, inferior, en concreto del 5,8%, hasta 1.337 euros/metro cuadrado. En los dos casos se trata del mayor incremento en tasa anual desde el tercer trimestre de 2007. «Continúa el ciclo expansivo del mercado residencial, crece consistentemente la demanda y aumentan los valores de forma heterogénea», advierte Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa.

Si descendemos hasta el nivel de las capitales de provincia es cómo mejor se aprecia que cada una va por su lado; los precios medios del metro cuadrado oscilan entre los 935 euros de Soria hasta los 1.429 euros de Salamanca. La variaciones anuales, mientras, fluctúan entre la revalorización del 11% en Burgos, hasta la bajada del 10,8% de Soria.

El índice de Tinsa muestra un aumento anual del 9,7% en el precio de la vivienda en la ciudad de Valladolid, con una media de 1.262 euros/metro cuadrado. En el caso de Palencia capital se produce una subida del 4,1%, hasta una media de 1.140 euros/metro cuadrado. El incremento es del 3,4% en la ciudad de Segovia, donde el precio medio se sitúa en 1.264 euros/metro cuadrado. El índice muestra un descenso interanual del 0,8% en el precio de la vivienda en Salamanca, que tiene sin embargo el precio medio más elevado de las capitales de la región, con 1.429 euros/metro cuadrado.

Si comparamos la situación actual con la que se daba a finales de 2007, cuando los precios tocaron techo en los meses previos al pinchazo de la burbuja, la capitales castellanas y leonesas que más se han recuperado son Zamora y Palencia (quizá porque la burbuja alcanzó allí menores niveles de inflado), y aun así todavía presentan precios el 35,9% y el 36,2% inferiores a entonces. La que más camino tiene aún por recorrer es Segovia, con un descenso acumulado del 48% desde máximos. En Valladolid es del 40,8% y en Salamanca, del 40,3%. En España este dato es bastante mejor, en concreto del 34,7%.

Las comunidades que mantienen una mayor diferencia de precio respecto a los máximos alcanzados hace más de una década son Castilla-La Mancha, con un descenso acumulado del 52,3 %, seguida de La Rioja (50,3%). En el extremo contrario, las regiones que más se aproximan a los precios registrados en el punto álgido de la pasada década son Islas Baleares (-21,4%) y Madrid (-27,5%).

Con diversidad de ritmos, el encarecimiento residencial es ya común a todas las regiones españolas. Y hasta diez capitales de provincia registraron revalorizaciones del 10% o superiores en los últimos doce meses. Están lideradas por Valencia (16,8%) y Málaga (15,4%) y la mayoría son de la costa, además de Madrid. Entre ellas se cuela Burgos (11%) y, casi, Valladolid (9,7%). Sin embargo, la evolución es dispar y todavía se observan importantes diferencias al descender el análisis local: once provincias y doce capitales mostraron en cuarto trimestre precios medios más baratos que en el mismo trimestre del año anterior.

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al cuarto trimestre de 2018 pone de manifiesto que los salmantinos tienen hipoteca media más elevada de la comunidad, de 96.448 euros, que se traduce en una cuota mensual de 446 euros, también la más alta de la región, donde la media es de 422 (de 564 en el conjnto de España). Como consecuencia de esto, en Salamanca se necesita destinar el 15,8% de los ingresos familiares a sufragar el pago de la propiedad de la vivienda, frente al 14,1%de promedio autonómico. Esta particular clasificación de esfuerzo financiero está encabezada a nivel nacional por Soria (12%) y Palencia (12,6%), mientras que cierran la tabla Málaga (22,2%) y Baleares (23,5%). La media del país es del 17,1%.

Consultoras, inmobiliarias y tasadoras coinciden en que 2019 apunta visos de ser un ejercicio de consolidación en las compraventas de casas, dentro de «una moderación general en un ciclo ascendente» que aún se prevé continúe durante varios años más. Los crecimientos en el número de operaciones y precios, eso sí, ya quedarán por debajo de los dos dígitos una vez que se vayan alcanzando los niveles próximos a los de 2008, aunque no los de la burbuja.

El recién comenzado 2019 estará marcado, explican las fuentes del sector consultadas, «por la deriva hipotecaria, el surgimiento de sobreprecios en algunas capitales y el control del alquiler». Tras la última reforma legal (la que endosó a la banca el impuesto de actos jurídicos), las ofertas hipotecarias más llamativas desaparecerán de los escaparates de las entidades financieras para que a estas les salgan los números sin perder competitividad.

Por otro lado, el retraso en dar el paso a la compra motivado por la persistente precariedad laboral y parvedad salarial seguirá presionando a una emancipación tardía y confinando a los más jóvenes dentro del mercado del alquiler. Pero, ojo, los intentos de poner freno a la escalada de los precios de los arrendamientos que se ha producido en algunas capitales podría terminar por tener el efecto contrario y dispararlas aún más, sobre todo en las zonas donde la oferta es más corta.

Uno de los indicadores que dan cierta idea de la temperatura del mercado es el plazo medio de venta de un piso, que pone en relación la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas. En el conjunto de España se mantiene en 7,9 meses, con la ciudad de Madrid como la que tiene el plazo más reducido, con apenas tres meses, seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,7 meses), Sevilla (4,9 meses), Valencia (6 meses) y Barcelona (6,4 meses).

En este sentido, las provincias más líquidas (con menores tiempos medios de venta) son Madrid, Navarra, Las Palmas, Zaragoza, Sevilla, Guipúzcoa, Tenerife, Valladolid y Barcelona, todas ellas con plazos medios inferiores a siete meses. Por el contrario, Orense, Salamanca, Cantabria, Castellón y Gerona registran plazos superiores a trece meses.

En concreto, Salamanca es la segunda provincia del país donde más se tarda en vender una vivienda, con una media de 16,1 meses necesarios. Comparado con la media nacional, de 7,9, y la autonómica, de 9,9, el dato salmantino deja entrever la existencia de un posible exceso de oferta en la provincia.

En coherencia con el creciente dinamismo del mercado, el volumen de compraventa de viviendas en España en los últimos cuatro trimestres –del cuarto de 2017 al tercero de 2018– alcanza las 22,4 transacciones por cada 1.000 viviendas existentes en el país, frente a las 21,8 compraventas que reflejaba el indicador en el trimestre anterior, según datos de Tinsa a partir de la estadística de transacciones del Ministerio de Fomento. Este indicador fluctúa en la comunidad entre las 10,7 operaciones de Zamora (el segundo dato más bajo del país) y las 20,1 de Valladolid. En Segovia son 15,5 y;en Salamanca, 14 y en Palencia, 13.

La reanimación del sector inmobiliario alcanza a todas las caras del prisma si bien, una vez más, con cierta heterogeneidad. Por ejemplo, en el caso del sector de la construcción. Las viviendas libres terminadas en Castilla y León se incrementaron casi el 22% durante los primeros nueve meses de 2018, hasta alcanzar la cifra de 1.836, según datos del Ministerio de Fomento. En este caso, Burgos, León y Salamanca (50% más) lucieron los mejores resultados, mientras que Palencia (1%), Valladolid (2%) y Segovia (3%), aportaron cifras más moderadas.

En cuanto a las compraventas, con información hasta el mes de octubre de 2018, los incrementos son llamativos en casi todas las provincias de la comunidad; en algunos casos a doble dígito, algo insólito por estos lares. Cuando una comunidad sin especial atractivo para los inversores extranjeros y con el problema de población que tiene Castilla y León presenta balances provinciales incluso superiores al del conjunto de España, la cosa puede considerarse un notición. En los diez primeros meses del año, las transacciones de vivienda alcanzaron las 17.244 en Castilla y León, con un crecimiento anual del 11%. En Palencia fue del 9% (hasta las 1.1132 operaciones); en Segovia, casi del 13% (hasta 1.410);en Valladolid, del 18% (4.446) y en Salamanca, de nada menos que el 20% (hasta 2.439).

Los agentes del sector creen que en 2019 la vivienda seguirá consolidando su empuje y recortando distancias frente a los máximos. Si se baja a zonas concretas surgen diferencias y excepciones, pero lo cierto es que el escenario general ofrece una moderada tendencia al alza que tiene su reflejo en las estadísticas de precios, compraventas, hipotecas y visados de obra. Como dice Ferran Font, del servicio de estudios de pisos.com, «no hay amenazas a la vista capaces de introducir grandes distorsiones, aunque sí elementos que podrían alterar el equilibrio de ciertos mercados locales» y «el propio Banco Central Europeo advierte de que el precio de la vivienda continuará subiendo auspiciado por el crecimiento de la zona euro, la política monetaria y las expectativas de mejora en el ámbito laboral». No obstante, en línea con la desaceleración prevista en la actividad económica, las subidas de precios y la demanda de vivienda se mantendrán moderadas, lo que después de lo que ha vivido España, tampoco está del todo mal.