La Junta pagó por el edificio Perla Negra menos de lo que realmente vale

La primera tasación del edificio de Soluciones Empresariales ordenada por el magistrado instructor del caso, César Gil Margareto, se dio a conocer hace exactamente un año y descartó el pelotazo urbanístico en la operación de compra del edificio, al considerar, no solo que no hubo sobrecoste, sino que el edificio tenía mayor valor de lo que pagó la Junta, entre otras cosas, «por su singularidad». El perito lo valoraba en cerca de 58 millones, conforme a los precios de 2009, pero esa tasación no convenció a la Fiscalía, que solicitó al juez una segunda opinión. El nuevo informe, al que ha tenido acceso El Norte de Castilla, apuntala esa tesis de que la Junta no pagó de más por el edificio y abre un importante boquete en la tesis de la acusación. El arquitecto Álvaro Abad Cabrera calcula en este segundo informe que el valor de tasación del edificio Perla Negra estaría en los 49,2 millones de euros.

Esa cuantía se desglosa en los costes del solar (6,3 millones), la edificación (40,2 millones), los honorarios del proyecto y la dirección de obra (1,2 millones), las tasas e impuestos (440.953 euros), los gastos de notaría, letrados y registro (46.918 euros) y los gastos de administración (931.479 euros).

Pero el valor del mercado del inmueble es mayor, porque precisa incorporar los importes correspondientes a los gastos de financiación, las tasaciones y el beneficio del promotor. El técnico destaca, de estos conceptos, los gastos generados por la ejecución de la obra (control de calidad, seguros y tasaciones, por una parte, y los gastos de financiación, por otra).

Gastos de financiación

Estos gastos de financiación son la cuantía más importante, más de 3,9 millones de euros, según los certificados expedidos por Banco de Santander y Caja Círculo. Sumados a los pagos realizados a las empresas y calidad y seguimiento de obra, con un importe total de 44.202 euros, la Junta habría pagado 53,2 millones de euros por el edificio.

Pero, subraya el perito judicial en su informe, para obtener «un adecuado valor de mercado» se tiene que incorporar la cantidad «a beneficio del promotor», que incluye los parámetros del momento social y económico en el que se realiza la compra venta, «donde se avecinaba una importante recesión y crisis del mercado inmobiliario»; el hecho de que la sociedad (Urban Proyecta PM3) era propietaria del solar colindante y segregado; la necesidad que diversas empresas tenían de establecer unas oficinas «en un edificio representativo de la modernidad en Valladolid»; y otras variables de orden económico-financiero e hipotecario. Todas estas condiciones, expone el técnico, «hacen que el beneficio del promotor pueda ser reducido, bajando mucho las estimaciones, hasta un 8,5% sobre los coste de construcción», unos 4,1 millones de euros del total del valor de la tasación, los 49,2 millones de euros.

De esta forma, sumados el valor de tasación, los gastos de controles diversos, los gastos financieros y el beneficio estimado del promotor, el valor de mercado del inmueble en 2009 se cifra en 57,4 millones de euros, según el perito judicial.

Este informe será esgrimido con toda seguridad por las defensas para reforzar su petición de sobreseimiento de las diligencias por supuestos delitos de tráfico de influencias, prevaricación y malversación de caudales públicos contra 26 investigados, cargos y excargos de la Administración autonómica y empresarios de la comunidad. Mientras, las comparecencias de investigados, tras el parón veraniego, continuarán a partir del 16 de noviembre con las declaraciones de nueve empresarios vinculados a las operaciones urbanísticas del edificio de Arroyo y los terrenos del parque empresarial de Portillo, en Valladolid, y también a la presunta trama eólica que se investiga en la Fiscalía Anticorrupción. Entre ellos, Alberto Esgueva y Germán Martín Giraldo.

Cerrarán esta segunda ronda de interrogatorios programada por el Juzgado de Instrucción número 2 de Valladolid los exviceconsejeros de Economía Rafael Delgado Núñez y Begoña Hernández, cuya comparecencia está fijada para el 24 de noviembre.

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