Penitencia de la justicia para los pecados de la banca

Situaciones tan dolorosas como la no aceptación de la dación en pago, los abusos con las cláusulas suelo o la apertura de procedimientos de ejecución de hipotecas con los consiguientes desahucios y la movilización social contra los casos más flagrantes arruinaron la imagen de la banca durante la crisis. También provocaron escarmientos llegados desde la justicia europea y promovieron cambios legislativos en la ley hipotecaria española. Iniciar un proceso de desahucio por impago de la hipoteca es ahora más costoso para las entidades financieras que hacerlo cuando se trata del incumplimiento en un alquiler. De hecho, en la actualidad una gran mayoría de lanzamientos judiciales para desalojar viviendas corresponden a inquilinos que no abonan el arrendamiento y solo uno de cada cuatro se refieren a clientes bancarios hipotecados.

En los seis primeros meses de 2019, los jueces han practicado en Valladolid 43 lanzamientos como consecuencias de ejecuciones hipotecarias, entre las que se incluyen tanto las que están en fase de ejecución como las entregas del inmueble de forma voluntaria o por resoluciones judiciales que así lo imponen. La cifra es, además, el 46,25% menor que la registrada en el mismo periodo del año anterior (80).

En el mismo periodo, el número de lanzamientos producidos por el incumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos asciende a 145, con un descenso anual del 13,17% con respecto a los 167 registrados en los seis primeros meses de 2018, según la estadística del Poder Judicial.

Es decir, que en lo que va de año, uno de cada cuatro (23%) de los procesos de desahucio se refieren a ejecuciones de hipoteca y los tres restantes son desalojos por impago de la renta por parte de los inquilinos que se encuentran en régimen de arrendamiento. La relación es incluso más abultada si se compara lo sucedido en los últimos doce meses, en los que hubo 100 lanzamientos hipotecarios y 300 por alquileres.

Los datos ponen de manifiesto que esta 'tendencia' es más acusada en la provincia vallisoletana, si bien se repite en toda España, donde el alquiler copa dos desahucios por cada uno que tiene su origen en una hipoteca impagada.

Desde el mes pasado, los tribunales españoles no admiten desahucios con menos de 12 meses de impago de la hipoteca, después de que el Tribunal Supremo fijase unos criterios sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas que regulan los procedimientos cuando existe un crédito de por medio. Siguiendo la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los beneficios introducidos por la nueva ley hipotecaria española se han extendido también en los contratos que se firmaron antes de su entrada en vigor, el pasado mes de marzo.

Años de presión social y demandas judiciales terminaron por dar frutos y la doctrina del alto tribunal establece también diferencias entre los impagos que se producen en la primera mitad del préstamo, en cuyo caso la ejecución solo puede solicitarse cuando se adeuda más del 3% de la cantidad prestada o el equivalente a un año de mensualidades. Si el impago tiene lugar en la segunda mitad del crédito, el porcentaje es del 7% o 15 mensualidades.

De forma paralela pero bastante más estricta, el retraso en el pago del alquiler se considera un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino y puede dar lugar a la resolución del contrato. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dicta que dejar de pagar una sola mensualidad ya da derecho a iniciar un procedimiento de desalojo.

La ley, de 1993, fue reformada en 2014 con el objetivo de activar el mercado del alquiler e incentivar esta opción, elegida por un porcentaje de la población anormalmente bajo el relación otros países. Entre las novedades se incrementaron las garantías para los propietarios, muchos de los cuales preferían tener una vivienda vacía antes que exponerse a los problemas de un desalojo.

En 2018 residía en una vivienda de alquiler el 11,7% de los castellanos y leoneses, un porcentaje que dos años antes era dos puntos menos según INE. El promedio europeo en 2017 era del 30,7% .

Los abogados suelen recomendar a los arrendadores que ante un impago envíen primero un requerimiento mediante un burofax y esperen al menos otro mes antes de presentar la demanda de desahucio, ya que el inquilino tiene derecho de enervación y puede rehabilitar el contrato mediante el pago del importe adeudado, en cuyo caso puede abrirse un litigio por las costas.