El negocio de vender habitaciones llega a Valladolid: desde 47.200 euros por 15 metros cuadrados

Son, en total, cuatro dormitorios integrados en un piso de 70 metros reformado y amueblado, próximo a las universidades y a la estación de Campo Grande. En su conjunto, el coste de todas las habitaciones, cuya adquisición incluye un porcentaje de las zonas comunes, es de 212.000 euros. 73.000 más de lo que costaría adquirir un inmueble de similar superficie en la paralela calle Niña Guapa, con 75 metros cuadrados distribuidos en «dos amplios dormitorios, salón-comedor con «acceso a terraza cubierta», patio y cocina acondicionada «con electrodomésticos y mobiliario», según reza su anuncio en un portal inmobiliario.

Una diferencia de precio por metro cuadrado de más de 1.000 euros que para Oriol Valls, CEO de Habitación.com, estriba en el valor que aporta la reforma que acometen en los inmuebles. Lo compara con adquirir «una suite en un hotel» equipada «con todo lo necesario» para entrar a vivir. Aunque en el caso de la adquisición de habitaciones, los propietarios tienen que compartir con el resto espacios como la cocina, el baño y el resto de estancias comunes propias de cualquier vivienda. «El precio de las habitaciones lo establece un tasador independiente. Nosotros no hinchamos ni inflamos los precios artificialmente», se defiende, sobre la posibilidad de que este nuevo modelo, que proyectan como parte de la solución al problema de la vivienda, pueda contribuir a la escalada, tal y como apuntan desde el Sindicato de Vivienda.

Ellos, precisa, no venden habitaciones sino que son intermediarios: «Conectamos a la gente que quiere vender su piso con quien quiera comprar esas habitaciones». Un «win-win» con el que ofrecen al vendedor, más que una mayor rentabilidad, una plataforma «con un montón de compradores», «seguridad» en las operaciones y una «fecha de venta». «Tiene una compraventa de piso absolutamente tradicional. Garantizamos que le van comprar la totalidad del inmueble en la fecha estipulada». Si no venden todas las habitaciones, la startup compra el resto: «Tenemos liquidez y muchas personas esperando a comprar, por lo que lo hacemos rapidísmo y al contado».

Negocios aparte, «a muchos les gusta el impacto social que generamos», añade, pues prometen ser un alternativa al alquiler, que consideran «tirar el dinero», para los estudiantes que llegan a la capital. Unos «40.000 nuevos cada año», estiman, que han disparado la demanda «un 70%» frente a una oferta de arrendamientos que «crece un 5%». «Se trata de que puedan comprar una habitación como parte de un piso por el mismo precio que te costaría un alquiler. Pagas lo mismo por una habitación que es tuya. Cada pago es un ahorro, una amortización y estás generando patrimonio», explica, sobre una fórmula con la que pueden llegar a ahorrar, según sus cálculos, «20.000 o 30.000 euros» con los que «pagar un master o comprar un coche».

Un 'target' que, en líneas generales, no dispone de ahorros para dar una entrada que se sitúa en torno a los «5.000 o 10.000 euros». Tampoco tiene habitualmente una situación laboral que le permita acceder a la financiación que ofertan en colaboración con algunas entidades. Por lo que, en la práctica, no son los estudiantes quienes compran las habitaciones.

«El comprador real es el joven que tiene entre 26 y 37 años con un contrato indefinido de trabajo, que tiene cultura financiera y que comparte y se quiere emancipar pero todavía no puede», reconoce. Tras estos se sitúan los padres, con un perfil «híbrido» entre el ahorro y la inversión. «Hacen números -respecto al alquiler- y son aplastantes. Aparte de eso, esos mismos padres cuando han comprado una habitación y su hijo aún no va a ir a estudiar, la alquilan», sostiene. Lo mismo pasa cuando finaliza la estancia: «hay mucha gente que no quiere venderla y entonces lo que hace es alquilarla».

Para los dormitorios en venta en Valladolid, ofrecen la posibilidad de arrendarlos con una «rentabilidad bruta» de entre el 7% y el 8%, según figura en los anuncios. Quienes opten por ello, tendrán que hacerlo a través de la misma plataforma, que cobra una tasa de 49 euros por encargarse de la «gestión integral» del alquiler, ya que así está estipulado en los contratos de compraventa. «De este modo, nos aseguramos que la experiencia de todos los usuarios que viven en los pisos sea la mejor posible», justifica.

A la hora de adquirir una de estas estancias se firma ante notario un acuerdo de copropiedad en el que figura la titularidad de cada comprador de la habitación y de un porcentaje de las zonas comunes (baño, cocina, salón, pasillos...), que varía en función del número de dormitorios. Una figura jurídica «perfectamente legal» que equipara con la compra de un inmueble en el seno de un matrimonio. En él mismo se establecen algunos mecanismos que regulan las obligaciones y los derechos de cada propietario. Por ejemplo, a la hora de acometer futuros desperfectos que no estén en garantía: «Si ocurre en cualquier zona común lo que dice el contrato es que se acomete la reparación de forma solidaria. Si está dentro de tu zona privativa la paga el propietario de esa habitación».

Para solventar problemas de conviviencia se acuerda también el cumplimiento de unos estatutos, al estilo de «una comunidad de vecinos», que regulan el uso privativo y de las zonas comunes a compartir, que incluyen el resto de la vivienda (baños, cocina, salón, etc). «Si una persona es muy conflictiva, primero se intenta mediar y sino esa problemática va escalando», explica. Hasta el punto de que aseveran que pueden llegar a ejecutar «un mecanismo de venta forzosa», contemplado también en el acuerdo de copropiedad.

Un extremo que «sería muy raro», ya que cada vivienda cuenta con «un marco de afinidad» con el que aseguran poder evitar «el 80% de los problemas». «Hacemos un test de afinidad por intereses, momento vital, aspectos culturales y de comportamiento. Matcheamos los diferentes perfiles y si no hay una cierta afinidad no se permite que las personas reserven conjuntamente», sostiene. Aunque apelan a la rentabilidad como el mecanismo natural para la resolución de conflictos: «La realidad es que quien se mete en una habitación lo hace para ahorrar, por lo que, sí tienes problemas de convivencia, puedes vender en cualquier momento y te llevas más dinero».

Valladolid es la última parada de esta startup, atraida, además de por la demanda de estudiantes, por la alta revalorización del precio de la vivienda, «un 23% en los últimos 12 meses», que les permite vender estas estancias con la doble baza de habitabilidad e inversión, aunque, inciden, priorizan a quien busca residir.

«Somos bastante optimistas con respecto a esta ciudad. Hemos salido con cuatro para testear el mercado y prevemos que van a volar», preve, a la par que avanza que están «estudiando localizaciones» para seguir expandiéndose. En la Circular, donde han aterrizado, pero también en otros barrios bien comunicados o con una demanda consolidada, como el entorno de los hospitales, con los médicos residentes como reclamo. De momento, de las cuatro iniciales, una ya está reservada.