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¿Puede obligarme el banco a hacer una provisión de fondos?

¿Puede obligarme el banco a hacer una provisión de fondos?

La provisión de fondos es una solicitud lícita por parte del banco para adelantar el pago de servicios e impuestos que debe abonar el cliente, y no abonarla puede comprometer la operación, pero es recomendable revisar a qué conceptos responde la cantidad solicitada

pisos.com

Lunes, 20 de diciembre 2021

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Cuando la compra de una vivienda se financia mediante una hipoteca es el banco quien se encarga de realizar los trámites de la operación, lo que conlleva una serie de gastos en forma de impuestos y de servicios profesionales como los de la gestoría y la notaría. Para cubrir estos gastos iniciales es necesario que el comprador adelante el dinero mediante una provisión de fondos, pero conviene revisar a qué partidas va destinada.

La última actualización de la ley hipotecaria en 2019 rebajó considerablemente los gastos que tiene que asumir el comprador en la adquisición de una vivienda, en lo que se refiere a la escritura del préstamo hipotecario. Así, en la actualidad, es la entidad financiera quien debe abonar la mayor parte de estos gastos, a excepción de la tasación de la vivienda.

Sin embargo, junto a la escritura del contrato hipotecario, la formalización de la compra incluye también la firma del contrato de compraventa de la vivienda, lo que implica el pago de otros gastos de notaría, gestoría y pago de impuestos que el comprador sí debe abonar. Al tramitar la compra del inmueble, cuando la financiación se realiza mediante un préstamo hipotecario, lo más habitual es que el banco se encargue de la gestión de la totalidad de los trámites, lo que conlleva el pago de estos impuestos y servicios que el cliente debe adelantar mediante la provisión de fondos.

Estos gastos asociados a la compra de la vivienda suelen rondar el 10% o el 12% del precio de compra de la vivienda, que el cliente deberá tener ahorrados junto al porcentaje del precio del inmueble que no financia el banco, que es de como mínimo otro 20%.

La única alternativa para no tener que adelantar al banco la provisión de fondos es, en caso de que exista esa posibilidad, que sea el cliente quien se encargue de realizar todas estas gestiones y el pago de impuestos, una situación poco probable, ya que las entidades financieras prefieren que sea una gestoría quien realice los trámites, o que les garantiza que se van a efectuar en tiempo y forma.

Es conveniente revisar los gastos

Aunque la finalidad de la provisión de fondos es totalmente lícita (y no facilitarla puede comprometer la viabilidad de la operación), ya que se trata de un importe que debe abonar el comprador y que de otro modo debería adelantar la entidad financiera, sí es conveniente revisar a qué conceptos se refiere la cantidad solicitada por el banco.

El cliente puede solicitar al propio banco una aclaración de los importes que estima que el comprador deberá pagar por cada uno de los servicios e impuestos a los que tendrá que hacer frente. También puede consultar en la notaría, de forma gratuita, el importe de cada los impuestos y tasas.

Hay que tener en cuenta, en cualquier caso, que el banco siempre realiza una estimación de los gastos al alza con el fin de no tener que solicitar una ampliación del importe de la provisión. Sin embargo, en algunos casos junto a los gastos de notaría, gestoría, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, las entidades bancarias pueden añadir otra serie de costes que es preferible aclarar con el banco, como pueden ser determinados servicios de asesoría.

Liquidación de la provisión de fondos

Una vez finalizados los trámites necesarios para la compra de la vivienda, el banco calcula qué importe total se ha destinado al pago de gestiones e impuestos y si ha sobrado alguna cantidad de la aportada en la provisión de fondos. Es lo que se conoce como liquidación.

Tras realizar la liquidación, el banco está en la obligación de facilitar al cliente las facturas de los gastos de todos los servicios profesionales y las declaraciones de los impuestos abonados. La devolución de la cantidad no utilizada de la provisión de fondos suele demorarse varios meses; la propia gestoría indicará al cliente el plazo aproximado en que se realizará la devolución. Sin embargo, son bastante habituales las situaciones en las que el plazo expira sin que el cliente haya recibido el importe restante, ante lo que se puede reclamar en la propia gestoría, en el Colegio de Gestores o Administrativos o en el servicio de atención al cliente de la entidad financiera.

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