Por qué Neinor compra Aedas

La crisis de 2008 provocó un cambio radical. Algunas de las empresas más importantes desaparecieron del mapa, como Martinsa, Fadesa o Reyal Urbis. El mercado liquidó todos los activos y los bancos, principales financiadores, pusieron pies en polvorosa después de colocar en la entidad del Estado, la Sareb, pisos y suelos que ahogaban sus balances.

El sector quedó maldito y a nadie en España se le ocurrió invertir un euro. Pero la necesidad de vivienda no se fue. Las familias, que siguen necesitando un techo, no pueden desaparecer y han chocado con esa realidad poniéndole cifras: desde 2020 se han construido 400.000 viviendas, pero se han creado 800.000 hogares.

Esa demanda embalsada ha ido creciendo mientras la promoción inmobiliaria ha tenido dificultades para acceder a financiación. Ese papel, especialmente desde 2014, lo han asumido grandes fondos de inversión internacionales que se han puesto detrás de los nuevos actores: Bain Capital con Habitat, Värde con Vía Celere, Oak Tree con Culmia o Castlelake con Aedas. En su cabeza sonaba bien: demanda creciente, falta de oferta, nuevos mercados como el alquiler o el 'senior living'... Pero no contaban con un problema, la lentitud administrativa para tramitar suelos o, simplemente, la falta del mismo.

Los ritmos de los de ayuntamientos en las grandes ciudades y las reticencias a construir en pequeños pueblos han retrasado plazos y los cálculos de rentabilidad de los fondos no se cumplían. Es lo que le ha pasado a Castlelake, el propietario del 80% de Aedas. La necesidad de cerrar el ciclo de la inversión y vender sus acciones en la empresa ha sido una urgencia estos últimos años que ha aprovechado la promotora vasca.

En los términos de la opa por Aedas, que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha validado esta semana, Neinor logró un precio un 30% por debajo del mercado, según señala el analista de Renta 4, Javier Díaz. Así, la operación no solo convertirá a Neinor en la primera promotora de España, sino que le permite adquirir suelos en los que desarrollar 20.200 viviendas y que se encuentran en las zonas más dinámicas del país: Madrid, Costa delSol (Málaga), Valencia y Barcelona. Unos activos que, según los analistas, adquiere a un precio por debajo del mercado.

Neinor tendrá una cartera total para desarrollar 43.200 viviendas en parcelas cuya tramitación se prevé rápida y con capacidad de ofrecer una liquidez en un plazo medio de cinco años.

Así, según señalan fuentes del mercado, la compañía espera generar un beneficio adicional de 150 millones hasta 2027 y 300 más entre 2028 y 2030. Un flujo que Neinor también necesitará para mantener calmados a sus accionistas. Y es que con las nuevas proyecciones de negocio el plan de dividendos de Neinor se incrementa en 500 millones a distribuir hasta 2027, lo que supone incrementar el beneficio por acción un 25% como consecuencia de la actualización del objetivo de beneficio neto esperado entre 2023 y 2027 que se ha elevado hasta los 510 millones.

Porque Neinor no es ajena a los fondos.En su accionariado está desde 2022 Stoneshield. El fondo impulsado por Juan Pepa y Felipe Morenés adquirió casi el 20% de Neinor en 2022 y comparte también consejo de administración con Orion y Welwel.

El elemento diferencial para vencer en esta batalla de gigantes conAedas ha estado en el modelo de gestión: la coinversión. Una fórmula que desarrolla el negocio evitando el endeudamiento de la empresa. Así, Neinor ha optado por esta vía creando sociedades con los inversores para cada promoción y dejando ahí el endeudamiento para salvar la matriz. Gracias a esa fórmula puede afrontar la compra de Aedas con más de 500 millones propios, repartidos a entre su caja y una ampliación de capital. El resto será con un endeudamiento de 750 millones ­–a través de bonos–, lo que evidencia la importancia del activo de los suelos que adquiere con la operación.

La opa de Neinor sobre Aedas, que la Comisión Nacional de los Mercados y Valores (CNMV) ha autorizado esta semana, es la operación empresarial más importante en el inmobiliario español en 15 años. Entre las dos entregaron más de 7.000 viviendas el pasado año y la compañía resultante tendrá una cartera de suelo para levantar más de 42.000 viviendas.

La compra, de carácter amistoso, está pactada con el dueño del 80% de Aedas, lo que le da seguridad para salir adelante antes de que finalice el año. Según explican fuentes del mercado, la intención de Neinor es que el resto de accionistas que no vendan sigan participando de las ganancias que genere Aedas en el desarrollo de sus suelos.

Mientras tanto, los gestores de la promotora vasca dirigida por Borja García-Egotxeaga estudian ya las sinergias de muchos servicios. Una de las complementariedades más atractivas reside en la integración del sistema BIM (Building Information Modeling) que emplea Neinor, con la industrialización de la construcción en la que ha avanzado Aedas. La compañía ha desarrollado el método colaborativo sobre modelado de las obras en 3D que permite agilizar el diseño de planos, el cálculo de materiales y la dirección y ejecución de la obra.

Por su parte, Aedas, es una de las promotoras que más avanzada está en uno de los procesos de I+D más caros: la industrialización de la construcción. De ahí, que la fusión de ambas herramientas se vea como una vía para ganar agilidad y competitividad.

Los negocios que se afrontan siguen pendientes de una regulación estable. Por esa ausencia, precisamente, se han abandonado muchos proyectos de promociones diseñadas para alquiler. Entre las oportunidades, crece la promoción de vivienda asequible en colaboración con la administración, así como el 'senior living'. Se trata soluciones de vivienda para mayores con las necesidades propias de ese momento vital, pero que sirvan como alternativa a una residencia.