San José, Santa Eulalia y El Cristo concentran la demanda de vivienda en Segovia

Hay preocupación por el tema de la vivienda en Segovia. El notable encarecimiento experimentado en los últimos años, tanto de los contratos de alquiler como de las operaciones de compraventa, ha disparado el interés en el sector inmobiliario. Hay amplia información sobre la oferta de pisos o casas -de segunda mano o de obra nueva- que pueden adquirir las familias y cómo ha evolucionado el precio, así como sobre la rentabilidad. Estos datos son recopilados y analizados periódicamente por las plataformas especializadas.

Sin embargo, hasta el momento no existían cifras exactas sobre el precio final al que se venden los inmuebles para uso residencial de Segovia. Era una carencia advertida por el Consejo General de Notariado (CGN), de ahí que hace tan solo unas semanas haya lanzado un portal estadístico para conocer los valores reales que han estado presentes en los acuerdos alcanzados entre compradores y vendedores particulares o agentes inmobiliarios.

La adquisición de una vivienda es una decisión vital para los ciudadanos y la nueva herramienta permite conocer el coste que tiene un piso según el barrio de la ciudad, así como el esfuerzo económico que se debe efectuar a la hora de comprarlo. O, incluso, es posible conocer si la vivienda en cuestión está muy por encima o por debajo de los precios que rigen el mercado. Aquellos que ya han tomado la decisión de ser propietarios han acudido a una notaría para escriturar la vivienda y, a partir de esa información, ha sido posible elaborar un mapa sobre las operaciones que se llevan a cabo en las diferentes zonas en base al código postal.

La ciudad de Segovia ha sido escenario de 6.040 transacciones desde 2014 y hasta agosto de 2025, último periodo del que se tienen registros. Todavía no se ha batido el récord que se apuntó en 2018, cuando se contabilizaron 667 contratos de compraventa, pero el umbral de adquisiciones permanece muy elevado. Y algo parecido sucede con los precios, ya que el coste medio del metro cuadrado rompe todas las anteriores marcas al acercarse a los 1.700 euros en lo que va de año. No obstante, el promedio del decenio cae hasta los 1.200 euros.

Los precios han crecido un 4,7% en el periodo más reciente, lo que supone un incremento moderado en comparación con el que se produjo en 2022, cuando la subida fue del 66%. Este fue un ejercicio con intensa actividad en las inmobiliarias que se reparten por la capital. El goteo de clientes era continuo, los cuales llamaban a las puertas de las agencias en busca de viviendas principalmente en el casco histórico y El Salvador. La demanda en el resto de los enclaves segovianos tardó unos meses en hacerse hueco en las oficinas, hasta generalizarse al conjunto del territorio a partir de 2024.

El interés que han suscitado los distritos segovianos a los compradores ha sido muy diferente. La estadística subraya que solo dos secciones copan la mitad de las operaciones. Son las que ostentan el código postal 40005, que comprende San José, Santa Eulalia, El Cristo del Mercado y una mínima parte al oeste de Comunidad de Ciudad y Tierra, que suma 1.460 transacciones desde 2014; y el 40003, que se corresponde con San Marcos, San Lorenzo y las calles más próximas al Alcázar, con 1.129. Ambas áreas contribuyeron a dar un impulso al recuento anual, al sobrepasar las 250 operaciones únicamente en doce meses.

A la cola se sitúan el resto de localizaciones, incluidos los barrios incorporados, que no logran superan el millar de contratos rubricados por parte de nuevos propietarios al menos desde 2014. En gran medida, es un aspecto que tiene relación con los precios, ya que cada vivienda que fue adquirida en los distritos que acumulan mayores ventas costó un promedio de entre 114.500 y 145.000 euros. El casco histórico y El Salvador, que han despertado el interés en apenas 750 compradores en los últimos doce años, la menor cifra de todas, arroja un importe medio muy superior, de 162.000 euros.

Por encima en número de transacciones están La Albuera, Santa Teresa-Puente de Hierro, Nueva Segovia y la zona este de Comunidad de Ciudad y Tierra, con precios de entre 102.000 y 114.000 euros por inmueble; mientras que los pisos en San Millán, Santo Tomás y una parte de El Cristo del Mercado, con 865 operaciones inmobiliarias, fueron adquiridos por 138.000 euros de media.

Son valores que se disparan si la comparativa se realiza con el tiempo más reciente, pues las viviendas de los distritos del noroeste de la capital han llegado a rebasar los 210.000 euros de cuantía media a lo largo de 2024, mientras que La Albuera, la sección más barata hasta el momento, ronda los 120.000 euros pese a anotar un encarecimiento del 40% en lo que va de año. Aquellos que deseen vivir en este barrio segoviano tendrán que pagar la mitad del montante total que sufragarían en caso de querer residir en el centro de la capital.

Este ha sido el mayor aumento de los precios que se ha producido hasta el pasado mes de agosto, una tendencia que se ha extendido al conjunto de Segovia. La Albuera ha gozado de un interés progresivo con el paso de los años. A día de hoy, se constituye como el epicentro de interés del público joven que pretende comprar una vivienda de segunda mano. Esto se debe a que la edad media de los compradores es de 45 años, una de las más bajas en la ciudad, según recoge la estadística. La mayoría de los inmuebles escriturados en este distrito son pisos y fue en 2022 cuando se registró el dato más alto de acuerdos alcanzados.

Santa Teresa-Puente de Hierro y Nueva Segovia también han notado la inflación del mercado inmobiliario, que actualmente ronda el 15%. Esta zona es la que ha disfrutado de una mayor estabilidad de los precios, pese a que 2024 fue un ejercicio de récord de ventas. No sucede lo mismo con San Millán, Santo Tomás y El Cristo del Mercado, donde el coste de la vivienda sigue al alza y no desciende desde 2021; o en el casco histórico y El Salvador, cuyas viviendas han moderado los importes en los últimos meses después del subidón de más del 240% que se produjo en 2022, tal y como figura en el portal estadístico del notariado.

El perfil de comprador difiere según el barrio. Los interesados en viviendas de mayor tamaño acuden principalmente al recinto amurallado, pues la superficie media de las adquisiciones más recientes en este punto de la capital se eleva a 120 metros cuadrados. En San Marcos y San Lorenzo las dimensiones son más reducidas, al rondar los 110 metros cuadrados; y tan solo en San Millán y Santo Tomás se logra rebasar también el centenar. Por otra parte, las transacciones efectuadas en La Albuera, Santa Eulalia, San José y El Cristo del Mercado hacen referencia a pisos de apenas 77 metros.

Los inversores se fijan mucho más en los enclaves más turísticos que discurren por el eje Alcázar-Catedral-Acueducto, debido a que el 16% de los compradores de inmuebles en este distrito son sociedades o personalidades jurídicas, frente al 8% de Nueva Segovia o Comunidad de Ciudad y Tierra y el 6% del resto de los barrios segovianos. Asimismo, las adquisiciones por parte de foráneos son más destacadas en San Millán, Santo Tomás, Santa Eulalia, El Cristo del Mercado y San José, al suponer algo más del 10% de las transacciones, frente al 3% que arroja San Marcos o San Lorenzo.

Un aspecto destacado es que, entre los firmantes extranjeros, hay algunos que son residentes en Segovia y otros que no. Aquellos que han apostado por invertir en el mercado inmobiliario de la ciudad sin estar empadronados en ella han elegido el recinto amurallado, como es el caso de un propietario estadounidense; o en el entorno de Santa Eulalia, El Cristo y San José, como sucede con una persona procedente de Venezuela.