El precio de la vivienda en la región cae un tercio en diez años

Calle Santiago de Valladolid./R. Gómez
Calle Santiago de Valladolid. / R. Gómez

La calle Santiago de Valladolid es la zona más cara de la región, mientras que la más barata se encuentra en Ávila

Elisa Campillo
ELISA CAMPILLOValladolid

La gráfica que describe la evolución de los precios de la vivienda en Castilla y León en las últimas dos décadas es muy simple. Sube y baja. Ya. Hasta el año 2007, cuando se tocó techo justo antes de la crisis, el valor tasado de la vivienda libre no hizo sino subir, de forma un tanto vertiginosa –con incrementos superiores al 10% en varios ejercicios a partir del nuevo siglo–, hasta alcanzar los 1.501,6 euros por metro cuadrado como valor medio en toda la región.

Desde entonces, la tendencia es inversa. Lo que en 2008 comenzó con un leve descenso del 0,4%, se intensificó al año siguiente con una bajada del 6,6%. Y así, año a año se mantuvo la tendencia a la baja, más fuerte hasta 2014 y más moderada desde 2015. La excepción: en 2016 los precios aumentaron. Lo hicieron un escueto 0,04%, lo que se traducía en cuarenta céntimos de euro más en el precio medio del metro cuadrado. Este valor, que sirve como referencia para calcular el precio de la vivienda independientemente del tamaño de esta, se redujo hasta los 1.046,6 euros en el año 2017. En total, entre 2007 y 2017 el precio medio del metro cuadrado en la región se ha contraído el 30,3%, casi un tercio del valor que tenía en la época previa a la crisis, según los datos de los precios de vivienda libre recogidos por el servicio estadístico del Ministerio de Fomento.

Bien es cierto que, como todas las medias, este cálculo esconde una realidad mucho más heterogénea. Si descendemos a un análisis provincial, se puede observar cómo ni el precio medio del metro cuadrado es igual en todos los lugares ni la evolución en los últimos años ha sido tampoco la misma. Viajemos en el tiempo hasta 2007, cuando los precios medios de la vivienda tocaron techo en la comunidad. En la provincia de Burgos se sobrepasaba con creces esa media regional, pues las viviendas se vendían a razón de 1.781 euros el metro cuadrado. Mientras tanto, en Zamora, por la misma superficie construida se pagaba una media de 1.119 euros. En 2017, el último año con datos completos, el metro cuadrado de vivienda costaba en Salamanca 1.195 euros, mientras que en Ávila se limitaba a 834 euros.

La provincia abulense, precisamente, es la que ha experimentado una reducción mayor del precio de la vivienda. En concreto, de media, los precios se han reducido el 40% entre 2007 y 2017. A continuación se sitúan Segovia y Burgos, donde los precios han caído el 38% y el 37%, respectivamente. Sin embargo, en Palencia, Soria y Salamanca la diferencia en las cifras también se ha notado, pero menos. En estas provincias los precios se redujeron entre el 21% y el 24%.

Para completar la fotografía de la evolución de la vivienda en los últimos diez años, conviene tener en cuenta otro aspecto. Además de que el precio por metro cuadrado se ha reducido, las viviendas que se venden y se compran son más pequeñas. En 2007, el tamaño medio de era de 101 metros cuadrados. En 2017, la media era de 92 metros.

Diferencias por barrios

La agencia de tasación Tecnitasa ha elaborado un informe en el que analiza los precios de la vivienda a un nivel todavía mucho más cerrado: los barrios. Hay que advertir, no obstante, que las cifras que se manejan aquí son más altas porque el estudio se circunscribe a las capitales de provincia, donde las viviendas tienden a ser más caras que en la zona rural. Los datos del Ministerio de Fomento contemplaban la media provincial. Según Tecnitasa, las zonas más caras de la comunidad son la calle Santiago, la plaza de España y la plaza de la Universidad de Valladolid. En esta área, el metro cuadrado de las viviendas alcanza los 4.560 euros de media. En el lado opuesto se sitúa la plaza de San Francisco de Ávila, donde los pisos se compran y se venden a una media de 510 euros el metro.

La zona de la plaza de San Francisco, en Ávila.
La zona de la plaza de San Francisco, en Ávila. / Raúl Hernández

Las posiciones en las que se encuentran una y otra zona en el ‘ranking’ regional no siempre han sido las más extremas. En el año 2008, al inicio de la crisis y cuando los precios todavía eran muy elevados, la zona más exclusiva de Castilla y León era el casco histórico de Salamanca, con precios que alcanzaban los 6.000 euros por metro cuadrado. El barrio del Calaverón y las cercanías de Barriada, en Soria, concentraban los precios más bajos: a 955 euros el metro cuadrado.

Si analizamos aquí la evolución, se puede apreciar también una diferencia entre los valores más altos y los más bajos. Mientras que los precios máximos se han reducido el 29,5% desde 2008, los mínimos se han ajustado de manera más evidente, con una caída media del 40%.

La plaza de San Francisco, en Ávila, la zona con las casas más baratas

PAULA VELASCO. Ávila

Un colegio público, un instituto de secundaria, una escuela universitaria y un Auditorio, el de San Francisco –al que da nombre la plaza donde se sitúa–, y que acoge multitud de eventos del ayuntamiento de nivel local y nacional. Todo a cinco minutos en una u otra dirección de la calle Valladolid, en Ávila capital. Es la zona con el precio de la vivienda más barato de las capitales de Castilla y León, con un descenso del 64% en el precio de los inmuebles desde el inicio de la crisis en el año 2008. Esta zona, además, con línea blanca de aparcamientos en la mitad de su entorno, tan solo está a cinco minutos a pie del centro de la ciudad; no solo de las calles más comerciales, sino también del casco histórico.

Los edificios que se encuentran tanto a lo largo de la vía como en las calles aledañas son en su mayoría de dos alturas, y con una población envejecida, que se mezcla con población inmigrante. Según cuenta a ‘El Norte de Castilla’ el vicepresidente de la Asociación de Vecinos de la Zona Norte-Seminario, Luis Lobo, «en los pisos se ha ido quedando gente muy mayor», o las viviendas de las personas fallecidas se han ido alquilando por sus hijos a precios económicos a la población que se ha ido asentando en esa zona, «que son de procedencia marroquí» en su mayoría.

Las construcciones, de aspecto obsoleto si lo comparamos con otras zonas de la ciudad, «son de cincuenta años hacia arriba», comenta Lobo. A pesar de que en las calles aledañas tiene su espacio algún comercio de alimentación, en la calle Valladolid, exceptuando una carnicería, no encontramos este tipo de negocio. En la zona subsisten algunas empresas familiares como una de las librerías más dinámicas y antiguas de la ciudad, Calvo’s, que junto a D’tinta, también ubicada en esta zona cercana a centros escolares, forman parte de los negocios no alimentarios de la vía. Al igual que una floristería con décadas de atención a los compradores a sus espaldas, que convive con negocios como un estanco o una cristalería.

La sede de Cruz Roja Española en Ávila se encuentra a tan solo unos metros de esta vía, a donde acuden decenas de personas, voluntarios o personas necesitadas, a informarse, a participar en diferentes jornadas o a solicitar ayudas.

Según explica Lobo, «es un barrio muy tranquilo», donde convive la gente en su día a día y que tiene «movimiento» debido al tráfico de escolares y jóvenes que acuden a pasear por los parques cercanos, o que llenan los múltiples bares y pequeños ‘pubs’, con mayoritaria vida nocturna, que se encuentran en esa calle o en las pequeñas vías perpendiculares.

También se encuentra allí el Auditorio de San Francisco, un espacio municipal en el que se realizan eventos de todo tipo, desde presentaciones de libros a exposiciones o galas de carácter local o nacional. Pero no incide en la vida del barrio, ya que habitualmente el espacio se abre o cierra en horarios concretos, cuando acoge un determinado acto.

La calle Santiago de Valladolid concentra los pisos más caros

E. C. Valladolid

En el centro de la capital vallisoletana, una vía peatonal, la calle Santiago, se llena de transeúntes día a día. La afluencia de peatones no se debe solo a los numerosos comercios que llenan sus locales y a las oficinas que albergan sus edificios, sino porque se convierte también en parte del recorrido diario de muchas personas al unir la plaza Mayor, centro neurálgico de la ciudad, con la plaza Zorrilla, punto de paso hacia las estaciones y zona de acceso a las distintas opciones del transporte público, en ese lugar donde termina la zona peatonalizada del centro. La plaza de España, que también funciona como nudo de conexiones de la ciudad, con paradas de autobús y taxi y aparcamiento público, y donde se despliega diariamente un mercado de fruta y verdura, y la plaza de la Universidad, con un paisaje formado por la Catedral y la facultad de Derecho, son, junto a la calle Santiago, las zonas con las viviendas más caras de Castilla y León, según la tasadora Tecnitasa. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid, José Manuel Martínez Iranzo, añade algunas calles más: la Acera Recoletos, Miguel Íscar, Isabel la Católica y las primeras manzanas del paseo de Zorrilla.

«En general, la idoneidad de estas zonas es que albergan viviendas de toda tipología, es decir, pequeñas, medianas y grandes. La mayor demanda en el centro de Valladolid en estos momentos es de vivienda más bien grande y, en este ámbito, es fácil encontrar bastante oferta de segunda mano, aunque muchas de ellas están sin reformar», explica Martínez Iranzo. «Lo que se suele hacer es comprar la vivienda y luego reformarla, con lo que hay que contar con ese valor de la reforma para ver al final en cuánto queda el precio de la vivienda totalmente terminada», explica.

La vivienda de segunda mano reformada, aunque la más abundante, no las la única manera de encontrar piso en el centro, pues, según explica Martínez Iranzo, «se están empezando a lanzar pequeñas promociones, con bastante timidez y prudencia, que tienen unos precios que sí que compiten con las viviendas de segunda mano en las que hay que contar con el precio de la reforma y, normalmente, con la dificultad de encontrar garaje».

En cualquier caso, en estas zonas donde el precio medio de la vivienda es de 4.560 euros por metro cuadrado, también es posible encontrar pisos a unos precios más piadosos con el bolsillo. «Existe la paradoja de que muy cerca de viviendas de este tipo, en la calle opuesta o en la manzana siguiente, se pueden encontrar viviendas de un precio muy bajo para estar en el centro», explica el representante de los agentes de la propiedad inmobiliaria en Valladolid.

Aunque tradicionalmente esta zona céntrica siempre ha sido la más cara de la capital del Pisuerga, los precios, como en todos los sitios, se han recortado bastante en los últimos años. «Los precios han bajado espectacularmente desde 2008 hasta 2015 y, a partir de entonces, mucho más moderadamente, pero siguen bajando. Yo creo que este año será el año de tocar fondo y a partir de ahí empezará a recuperarse también muy poquito a poco y a largo plazo», aventura Martínez Iranzo.

La caída de precios ha afectado a todas las zonas de la ciudad, aunque no a todas por igual. «Hay zonas donde hay más demanda que otras, y también hay que tener en cuenta la oferta excesiva que en su momento se quedó sin vender, como en las zonas del alfoz», explica Martínez Iranzo, que detalla que «con una demanda determinada, si hay mucha oferta no puede haber tantas transacciones y el precio baja». «Sin embargo hay otras zonas, como por ejemplo Delicias, donde no se han hecho promociones y sigue habiendo demanda dentro del propio barrio. En estos lugares el precio también ha caído, pero no tanto como en otras zonas», añade.

 

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