Los cambios hipotecarios se reducen casi un 30% el último año y caen a mínimos desde la crisis

Los cambios hipotecarios se reducen casi un 30% el último año y caen a mínimos desde la crisis
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Casi la mitad son modificaciones de intereses, que consagran el dominio de los tipos variables y dejan el rendimiento medio anual para el banco en un 3%

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

La recuperación en las cifras de contratación de hipotecas, que sigue al alza pese a estar todavía entre un 35% y un 40% por debajo de los niveles de principios de la crisis, parece ir a la par que la reducción en los cambios de condiciones registrados en este tipo de créditos. Lo confirman los últimos datos del INE y los expertos lo consideran lógico a la vista de la mejora en las condiciones económicas de la población, aunque el paro todavía continúa en niveles bastante altos -casi 3,8 millones de personas seguían sin empleo al cierre del primer trimestre, según la última EPA- y los salarios, además de no recuperar el poder adquisitivo, se alejan más de la media europea -361 menos al mes, señala la estadística oficial-.

Esa caída en los cambios registrales de los préstamos para la compra de vivienda no es precisamente pequeña -en 2017 se registraron 89.523 contratos modificados, lejos de los 531.610 contabilizados en 2009-. Durante el primer trimestre del año se redujeron un 28,2% y solo en marzo la caída llegó al 34,3%, considerando que se realizaron modificaciones en un total de 5.772 hipotecas –una quinta parte de las 26.350 que se suscribieron en el tercer mes del año-. No obstante, las que menos bajan (-32% en el marzo y -27,5% acumulado desde enero) son las novaciones (4.618), esto es, las modificaciones de condiciones pactadas con la propia entidad financiera.

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Los siguientes cambios por importancia en estos créditos inmobiliarios fueron las subrogaciones de acreedor (897 en marzo), es decir, aquellas operaciones donde se cambió de banco, mientras que las subrogaciones de deudor (cambia el titular de la vivienda, por ejemplo, a raíz de una compraventa de la casa) apenas supusieron una de cada veinte modificaciones (257). Todo ello está ocurriendo, además, en medio de un incremento de la competencia entre entidades detectado por el propio Banco de España, que ha advertido al respecto del riesgo de que se puedan llegar a relajar los criterios para conceder esos préstamos.

BBVA, por ejemplo, está volviendo a financiar en algunos tipos de hipotecas el 100% del valor del inmueble, con independencia de si forma parte de su propia cartera, mientras el resto de bancos aún limita esa práctica a casas que tiene en propiedad a consecuencia de créditos impagados durante la crisis o bien forman parte de la bolsa de sus sociedades participadas. La norma general, por tanto, sigue siendo no ir mucho más allá del 80% como límite de financiación para una primera vivienda.

Los tipos se mueven

La pelea en el sector también se dirige hacia los tipos, aunque al mantenerse en mínimos históricos por el BCE tampoco aquí hay mucho margen de maniobra. Al cierre de marzo, según el INE, en los créditos con un interés variable el promedio exigido era del 2,42%, ascendiendo al 3,05% en el caso de los fijos, lejos en cualquier caso de las referencias que se registraban en 2009: casi el triple en el primer caso (6,7%) y algo menos del doble en el segundo (5,4%). De enero a marzo las entidades prestaron 10.133 millones para comprar viviendas -en 2007 esa cantidad era casi cinco veces mayor (52.000 millones), aunque también se firmaban el cuádruple de hipotecas (351.000)-, un 11% más que hace un año y casi el doble que el mismo período de 2014, con un importe medio de 119.872 euros a devolver en un plazo de 24 años.

Seis de cada 10 hipotecas (62,2%) suscritas en marzo tenían un tipo variable y el resto era fijo. Ahora bien, unas y otras registraron cambios en sus intereses, algo que ocurrió con casi la mitad (el 45,2%) de las 5.772 que movieron algunas de sus condiciones dicho mes si bien el euríbor siguió siendo la referencia escogida para la mayoría de ellas (77,5%). Tras dichas modificaciones , el 13,7% de los créditos 'corregidos' quedaron con un interés fijo y el 84,7% con otro variable, en ambos casos con un promedio del 3%.

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