Las hipotecas mejoran su digestión

Las hipotecas mejoran su digestión
G. Villamil

Desde el día 17 se refuerza la información que deben recibir los ciudadanos antes de firmarlas

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

Pocas veces en la vida se puede escuchar un «¡Autorízalo!» tan tajante como el que el responsable del banco exclama al otro lado de la mesa de una notaría para que la entidad ingrese el dinero de una hipoteca a un cliente, pocos segundos después de que el fedatario público haya validado la operación. En juego están miles de euros (unos 135.000 por operación, según el INE). Añada a toda esa presión un cambio normativo que modifica los pasos que ha dado una familia con su banco y el propio notario. Todo tiene que estar bien atado. Ninguna parte quiere dar un paso en falso, porque se juega un compromiso de hasta 20 o 30 años por delante que puede acabar en los tribunales. Eso es lo que está ocurriendo estos días en la firma de hipotecas que se están autorizando. A cualquiera se le hace un nudo en la garganta; resulta un trago, como poco, tenso.

Para facilitar todo ese proceso, el lunes día 17 (oficialmente el 16, pero es domingo) entrará en vigor la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario. Su contenido supone un espaldarazo para los consumidores, quienes ganan terreno frente a algunas de las prácticas que realizaba la banca que, aunque legales, no superaban los criterios de buena comercialización y transparencia, según dictan numerosas sentencias.

La norma define las cláusulas que puedan resultar «sensibles» para que el hipotecado esté alerta antes de firmar; limita las comisiones; explica qué gastos asume cada parte (casi todos el banco, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a excepción de la tasación); y obliga a acudir dos veces al notario, para informarse primero y certificar después que se conoce al dedillo todos los términos que contiene la escritura.

Este último es uno de los cambios, porque «al firmar el acta se confirma que se ha recibido toda la información incluida en la hipoteca», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). «El 95% de las cuestiones que el banco está obligado a informar ya estaban en la norma anterior», indica. Pero con el nuevo proceso se refuerza la constatación de que se conocen todos los términos del contrato.

Diez días de asesoramiento

El banco tiene que dar al cliente un margen de 10 días para que analice la información del préstamo antes de firmarlo. En ese plazo el notario debe haber recibido por vía telemática la información, debe haber tenido un encuentro para verificar las condiciones y solventar dudas y haber emitido un acta válida. Después, se concertará una segunda visita a la notaría, que será la definitiva para el momento de la firma.

Quienes a estas alturas estén en medio del proceso convivirán con una norma y la anterior. Habrá operaciones en las que ya ha comenzado a contar el reloj de los 10 días, pero que se firmarán a partir del día 17. «En estos casos será necesario fijar criterio respecto de cómo se producirá la intervención del notario», explica Alfonso González Espejo, socio del área de Regulación y Cumplimiento de KPMG.

Esta incertidumbre ha provocado que se haya acelerado la firma de hipotecas negociadas durante las últimas semanas para evitar que la nueva ley les bloquee en medio del proceso de transición con los 10 días obligatorios, confirman fuentes del sector. También aclaran que, en otros casos, se está postergando la formalización de la hipoteca a dentro de una semana para que el proceso se acoja por completo a la nueva norma y no esté a caballo con la legislación anterior.

El del plazo es uno de los flecos que Alfonso González considera que «ha sido excesivamente reducido» desde su aprobación hasta su entrada en vigor. «Ha situado a entidades y operadores en una posición muy difícil, se ha realizado un gran esfuerzo para que todo esté a punto», explica. En cualquier caso, piensa que «se ha minimizado el riesgo de que surjan problemas de última hora». Sin embargo, en el sector financiero, registral y notarial admiten que «algo puede fallar» en los próximos días, aunque sea de forma excepcional. No pondrá en duda la legalidad del contrato, pero sí puede generar momentos de confusión inicial «como en cualquier proceso de ese tipo».

Desde la patronal de la banca, el portavoz de la AEB, José Luis Martínez Campuzano, sostiene que la nueva normativa «es mucho más exigente para los bancos españoles que la europea». Y alerta de dos derivadas en las que solo se comprobará si son reales o no con el paso del tiempo: la «disponibilidad» de créditos a tipo fijo, por las limitaciones de las comisiones impuestas al banco cuando un cliente amortice anticipadamente su crédito; y el «encarecimiento» de la financiación porque las «restricciones a la ejecución de hipotecas debilitan la garantía de los préstamos».

2.500 millones en suelos

En el fondo de toda esta reforma subyace el deseo de acabar con los conflictos judiciales que han ocupado la vida bancaria durante los últimos años, con casos como el de las polémicas cláusulas suelo, que ya ha obligado a la banca a devolver 2.500 millones de euros a los clientes. Manuel Pardos, presidente de la organización de consumidores Adicae, considera que con la nueva la ley «no va a haber una litigiosidad de ese género», porque -calcula- la anterior dejó a medio millón de afectados por todo tipo de malas prácticas bancarias. Pero añade que «todo dependerá de qué ofrezca el banco y cómo lo ofrezca».

Para Alfonso González las cuestiones que tantos quebraderos de cabeza provocaron en el pasado «ya no podrán ser discutidas» en los tribunales. Pero añade que «pueden surgir otras nuevas». Por su parte, Santos González advierte de que «en los últimos años se ha generado un 'maravilloso' espacio para los despachos de abogados» que han aprovechado para lanzarse al negocio de las demandas. «Si no recuperamos la seguridad jurídica, el objetivo de la ley se habrá perdido», asume el responsable de esta asociación, a la espera de la puesta en marcha de la ley que llega con tres años de retraso.

El sistema tecnológico para informar al notario, el penúltimo bache

 El papel que la reforma hipotecaria ha otorgado a los notarios es una de las grandes novedades visibles a partir del día 17. Dos veces habrá que acudir a sus despachos: una, para informarse del contenido de la escritura; y la segunda, para firmar. Desde el pasado día 3 las notarías disponen de los medios técnicos que les permiten recibir de los bancos la documentación de los futuros hipotecados para analizarla junto a esos clientes. Y ahí ha surgido la controversia en torno a la plataforma tecnológica (Ancert) de la que se valen.

Se trata de un portal al que pueden acceder los 3.000 notarios de forma segura, legal y confidencial. Mediante ese sistema, el banco que lo desee puede remitir la documentación al notario que elija el cliente (lo puede hacer también a través de esa aplicación). Algunas empresas han criticado la «monopolización» que supone esa plataforma notarial frente a otras alternativas.

Sin embargo, Alfonso González, socio de KPMG, recuerda que la Dirección General de Registros «ha confirmado el uso de la plataforma por los notarios» y que «en nada impide ni excluye que cualquier sistema que se quiera implantar debe acreditar la efectiva conexión de todos los notarios», algo que hasta ahora solo logra Ancert.

A través del sistema finalmente elegido por el banco remitirá al fedatario seis documentos: el proyecto de contrato de la hipoteca; la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con toda la información del préstamo y que tiene carácter de oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas y los gastos; la simulación de las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés; un documento sobre los gastos asociados; y la condiciones del seguro de daños del inmueble. Si el notario encuentra errores o carencias, lo advertirá al cliente para subsanarlos antes del día de la firma.

La otra gran cuestión de la ley que queda pendiente es la relativa a la formación que deben recibir los empleados de banca que comercialicen las hipotecas. La norma permite que desde este 29 de julio hasta el 16 de junio del 2020 las entidades presten ese servicio bajo supervisión para ir formando a los trabajadores. Esos supervisores deben estar listos antes de finales de julio. «Las entidades han iniciado o están iniciando sus planes de formación y diseñando sus modelos de supervisión», recuerda Alfonso González. Este socio de KPMG apunta que se trata de un proceso «clave» y «esencial» para que el responsable supervisor obtenga su certificación, que es previa a la superación de un examen presencial.