Seis de cada diez comunidades de la región tienen vecinos morosos

Un hombre porta el libro de actas de una comunidad de vecinos frente al bloque de viviendas./J. Rodríguez
Un hombre porta el libro de actas de una comunidad de vecinos frente al bloque de viviendas. / J. Rodríguez

El impago de las cuotas correspondientes a los pisos gestionados por las entidades financieras se instala entre las principales preocupaciones de otros propietarios

Elisa Campillo
ELISA CAMPILLOValladolid

El ser humano es un animal social que desde sus orígenes ha tendido a vivir en comunidad. Agrupándose en poblaciones, en barrios, hasta una de las clasificaciones más próximas más allá del ámbito familiar: las comunidades de vecinos. Pero no siempre esta agrupación resulta tranquila. De acuerdo con en estudio elaborado por la Mutua de Propietarios y la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV) de Tarragona, en una de cada tres comunidades de propietarios de Castilla y León, el 34%, existen problemas entre vecinos.

Entre los problemas de convivencia, que se presentan en el 17% de las comunidades, las deudas y los ruidos son los más frecuentes en los portales de la región. En su mayoría se resuelven de forma interna, excepto los conflictos de morosidad, que una de cada tres veces terminan en el juzgado.

Pero, aunque no lleguen a ocasionar problemas entre vecinos, los propietarios de viviendas tienen una serie de inquietudes que requieren ser tratadas entre los miembros de la comunidad. La mayoría de estas preocupaciones son recurrentes y se repiten en unos y otros portales. Las inquietudes relativas a la conservación y mantenimiento del edificio son el problema clásico más frecuente, asunto que se presenta en el 45% de las comunidades.

Los vecinos molestos son otro de los quebraderos de cabeza más habituales, ya que es un asunto que se presenta en el 41% de los conjuntos de viviendas. A continuación, entre las preocupaciones más repetidas se sitúan las derramas y la morosidad.

Pero en el último lustro la nueva realidad social ha hecho emerger una serie de preocupaciones entre los vecinos que hace cinco años apenas se manifestaba. Las viviendas propiedad de bancos o fondos son uno de los orígenes de los problemas que surgen en las comunidades de propietarios, ya que provocan conflictos en el 11% de ellas. Además, los pisos turísticos se han instalado como otra de las principales inquietudes de los propietarios, ya que este asunto deja intranquilos al 8% de los vecinos. Además, la okupación, las viviendas vacías y el acoso inmobiliario se suman a las preocupaciones más populares.

El estudio elaborado por la aseguradora y la universidad catalana, titulado ‘Efectos de la crisis en comunidades de propietarios’, analiza los problemas que surgen entre vecinos y el origen de estos. El estudio afirma que el 41% de las comunidades asegura haberse visto muy afectada por la crisis y, en una concepción más general, nueve de cada diez se han visto afectadas en alguna medida por el contexto económico.

Esta situación se ha reflejado, por ejemplo, en el incremento del impago de las cuotas, como ha ocurrido en el 39% de las comunidades, en la realización de menos reformas –algo que sucede en el 35% de los portales– o en el cambio a otros proveedores más económicos. También ha crecido el endeudamiento. De hecho, seis de cada diez comunidades de propietarios de la región afirman contar con vecinos morosos.

Datos regionales

En concreto, la morosidad en las comunidades de vecinos ascendió en Castilla y León a un total de 75,9 millones de euros en el año 2016, de los que 15,3 millones fueron impagos de las entidades financieras, según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Es decir, uno de cada cinco euros que se dejaron de pagar el año pasado en las comunidades de la región correspondía a pisos propiedad de algún banco. En el conjunto nacional, la cifra total de morosidad alcanza los 1.665,9 millones de euros, de los que 330,8 millones eran deudas de los bancos, una proporción similar a la de la comunidad.

Sin embargo, es cierto que la morosidad en general se ha reducido en el último año. En el caso de Castilla y León ha caído el 8,48% entre 2015 y 2016, y en el conjunto de España se redujo el 8,05%. Por provincias, Soria fue la que más notó este descenso, con una bajada del 9,5%, mientras que la reducción más moderada se dio en Segovia, con una caída del 7,42%. En el caso concreto de las entidades financieras, el descenso de la morosidad fue del 11,86% en la comunidad y del 12,2% en el conjunto nacional. En la región, la proporción del descenso de la morosidad bancaria osciló entre el 10,15% de León y el 13,28% anotado en Ávila.

«El descenso de la morosidad es significativo porque hay que tener en cuenta que las comunidades de propietarios tienen una particularidad que no la tienen todas las deudas, que es que se incrementa permanentemente. La comunidad hay que pagarla todos los meses y cuando uno deja de pagar la deuda no deja de crecer», explica el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Salvador Díez Lloris, que añade que «el hecho de bajar significa que no solo se ha parado sino que se ha recuperado una parte de esa deuda final». La reactivación del mercado inmobiliario también influye, porque en la mayor parte de los casos las deudas que mantienen las entidades financieras se liquidan en el momento en el que la vivienda se vende.

El estudio de Mutua de Propietarios y la URV profundiza aún más en las razones de estos impagos, y destaca que no solo obedecen a motivos económicos. Por ejemplo, indica que el 17% de las veces el propietario deja de pagar de manera intencionada.

Demora en las reformas

El mantenimiento del edificio es uno de los ámbitos en los que más ha repercutido el paso de la crisis. Así, el 30% de las comunidades de propietarios de la región han retrasado la realización de reformas. La falta de acuerdo entre vecinos y la escasez de recursos económicos son las principales causas de esta demora.

Los asuntos que afectan al día a día de las comunidades de vecinos se tratan en las reuniones de propietarios, que pueden congregar a pocos vecinos en las comunidades pequeñas o a un buen número en las más grandes. De hecho, el 42% de los habitantes de Castilla y León vive en conjuntos de viviendas de más de 20 vecinos.

En cualquiera de los casos, según el estudio, estas reuniones de propietarios no siempre se convocan con la misma regularidad. El 55% de las comunidades de la región solo realiza la reunión anual obligatoria, mientras que el 15% convoca tres o más al año. Eso sí, detecta el análisis que existe una relación inversa entre la asistencia y el número de convocatorias: cuantas más reuniones, menos asistencia.

Mantenimiento de los edificios

Los nuevos asuntos que más problemas de convivencia entre vecinos originan, según el estudio de la Mutua de Propietarios y la URV, son los pisos turísticos, la okupación y los pisos propiedad de las entidades financieras. A estos focos de conflictividad, el presidente del Consejo de General de Colegios de Administradores de Fincas, Salvador Díez Lloris, añadiría el asunto de las obras obligatorias: «La reglamentación cada vez es más exigente con el mantenimiento de los edificios, la accesibilidad, la eficiencia energética... y eso supone que hay que hacer la reunión, hacer las propuestas correspondientes, aprobar las derramas, y eso siempre es complicado. Es un asunto que genera muchísima actividad y dentro de la actividad siempre hay conflictos». El problema que ve el representante de los administradores de fincas es que hay algunas reformas cuyos beneficios no se aprecian a corto plazo, y eso puede generar reticencias entre algunos vecinos: «Cuando se hacen mejoras de accesibilidad se beneficia todo el edificio. Lo que genera más desconfianza es el tema de la eficiencia energética, porque son intervenciones que se amortizan con el paso de los años, porque realmente al final se produce un ahorro, pero este ahorro es complicado que lo vean y entiendan los vecinos. No es un beneficio para el día siguiente, son inversiones a largo plazo», explica.

Las viviendas de uso turístico

Uno de los asuntos que en los últimos años se ha instalado como fuente de preocupación entre algunos vecinos es el de las viviendas de uso turístico. En zonas con alta densidad de visitantes como Barcelona, Madrid, Sevilla o Baleares el problema se acentúa, pero la inquietud existe en todos los lugares. Díez Lloris asegura que en Castilla y León no están llegando tantas quejas como en otras zonas. «Me da la impresión de que el visitante que viene a Castilla y León es otro tipo de turista, un poquito más cultural. Siempre se generan conflictos, porque cuando por un piso están pasando turistas todas las semanas como mínimo hay ruidos, pero no creo que vayamos a tener tantos problemas como en otros lugares», explica. El experto en administración de fincas explica que «es una situación complicada porque hay un conflicto de intereses con el derecho legítimo del propietario de tener un emprendimiento con su propiedad en un régimen liberal como es el nuestro, pero esto hay que hacerlo compatible con la posibilidad de que cada uno pueda disfrutar de sus bienes con la debida tranquilidad». La mejor fórmula para solucionarlo, según Díaz Lloris, es la regulación. «Es un procedimiento lento pero poco a poco las comunidades autónomas van regulándolo», indica.

En Castilla y León se actualizó en febrero de este mismo año, a través de la Consejería de Cultura y Turismo, la regulación sobre establecimientos de alojamiento, entre las que se incluyeron las viviendas de uso turístico, entendiendo como tal «aquella que está amueblada y equipada para la cesión temporal de su uso de manera inmediata y en su totalidad, comercializada o promocionada a través de canales de oferta turística –principalmente ‘on-line’– y con finalidad lucrativa». La cesión, además, debe ser habitual y corta. Es decir, en una o más ocasiones en el mismo año y por un tiempo conjunto superior a 30 días y por estancias individuales inferiores a dos meses (en ese caso se consideraría alquiler de temporada y estaría regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos). Establece el documento que la diferencia fundamental con el apartamento turístico es que este debe estar integrado en un bloque o conjunto y tener al menos dos unidades.

La Junta de Castilla y León recoge esta reglamentación en el Decreto 3/2017 publicado en el Bocyl del 17 de febrero. La regulación pretende garantizar a los turistas unos mínimos de calidad y seguridad a través de la exigencia de algunos requisitos técnicos –viviendas destacadas con un distintivo azul– con el objetivo final de profesionalizar el sector.

El problema de la morosidad no solamente es padecido por los convecinos de quien deja de pagar. Si el piso se vende, la deuda actual y la de los tres años anteriores, si es que existe, va con él. Para evitar sorpresas, Díaz Lloris recomienda informarse bien: «Siempre aconsejamos pedir el certificado de estar al corriente de pago de la deuda que tiene el piso, para que el comprador sepa lo que compra. La Ley de Propiedad Horizontal establece que hay que presentarlo, salvo que el comprador exima al vendedor de esa obligación. A veces no da tiempo y los nuevos propietarios se encuentran con deudas de 2.000, 3.000 o 4.000 euros». Según el administrador de fincas, el mejor consejo es pedir ese certificado en el momento de acudir al notario: «Si es cero, fenomenal, y si son 3.000, el comprador ya sabe dónde se mete».

Díez Lloris también explica los orígenes de la morosidad bancaria, que son principalmente dos: «Por un lado está el problema económico que todos hemos conocido, hemos tenido que poner un montón de dinero para rescatar la banca, y claro, no es que se hayan hecho cargo de un piso, es que se ha hecho cargo de miles de pisos. Hacer frente a todas las obligaciones del mantenimiento, pagar el IBI, la comunidad, etcétera, para muchas entidades era un problema. Ahora que las cosas van mejor el problema es más de gestión, porque las entidades financieras no son empresas inmobiliarias preparadas para este tipo de situaciones», afirma.

Consulta en Internet

Pero en ocasiones se da la circunstancia de que los vecinos no tienen conocimiento sobre quién es el titular del piso. «Ha habido momentos en los que era complicado saber a quién dirigirse cuando surgían problemas», explica Díez Lloris. ¿Qué pueden hacer los vecinos en este caso? «Hay que estar vigilante, porque normalmente los propios vecinos saben quién ha estado pasando por un apuro. Hay que comprobar en el Registro de la Propiedad frecuentemente si ha habido algún cambio de titularidad para poder dirigirse a la entidad financiera. A veces incluso ni lo inscriben en el Registro, pero si se sabe con qué banco tenía el vecino la hipoteca sí que se puede entrar en la web de la entidad para ver si lo tienen en venta. Eso es que el banco ya se ha quedado con el piso», comenta. La vía oficial para obtener esta información es el Registro de la Propiedad, pero la inscripción en él es no es obligatoria sino voluntaria.

Establecer patrones de comportamiento es en cualquier caso complicado porque cada comunidad es un mundo. «Al final son personas lo que hay detrás de todo esto y hay veces que edificios que están al lado y tienen unas características muy similares funcionan de manera totalmente distinta», explica Díez Lloris. «Cuanto más grande es la comunidad, las reuniones son más tumultuosas, hay más jaleo, son más largas, pero al final las mayorías son más fáciles de obtener. En cambio, en sitios más pequeños a veces las relaciones personales son demasiado intensas y hacen los conflictos más difíciles de resolver.

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