El precio de los solares urbanos viaja desde las nubes al suelo en siete años

Los monstruos que produjo el sueño inmobiliario español han tardado años en ser domesticados, por parafrasear libremente a Francisco de Goya. Siete años si contamos desde 2007, cuando los precios del suelo alcanzaron sus valores máximos y se produjo el pinchazo del a burbuja. Diecisiete años si se hace el cálculo desde 1998, cuando la Ley de Liberalización del Suelo dio el pistoletazo de salida a la carrera desbocada de precios, que los duplicó en menos de una década.

Todos esos años y millones de víctimas (en la ruina o en el paro) más tarde, las aguas parecen haber vuelto a su cauce. Al menos si se toma como factor de normalización la estadística sobre valoración de los terrenos urbanos que, conforme a las transacciones realizadas, elabora el Ministerio de Fomento. Según esta, el precio del suelo, que en el caso de Castilla y León tocó techo en cuarto trimestre de 2006 después de transitar varios años por las nubes y comenzó a caer en picado en el trimestre siguiente, golpeó contra el suelo a finales de 2013 y experimentó su primer repunte el año pasado.

Si trabajamos con tasas anuales acumuladas, el precio medio del metro cuadrado alcanzó en Castilla y León su valor máximo en 2006, cuando se situó en 136 euros. En el conjunto de España lo haría el año siguiente, con un récord de 279 euros/m2. En la comunidad autónoma, los precios registraron en el año 2013 una media de 58 euros/m2 y en 2014 repuntaron a 63, es decir, el primer incremento interanual positivo en ocho años (del 9,3%). Con respecto a los máximos de 2006, la caída acumulada se situó, así pues, en el 53,7%.

La tasa es aún mayor si se realiza una comparación trimestral, ya que de esta manera el máximo sube hasta los 144 euros/m2 del cuarto trimestre de 2006 y el mínimo cae hasta los 30,1 euros del segundo trimestre de 2013. En este caso, el derrumbe es de nada menos que el 79,2%.

No se equivocaron tanto quienes llegaron a afirmar, en lo más profundo de la crisis, que «el precio del suelo es cero». Cuando los solares pasan año tras año con el cartel de se vende y nadie los compra, su precio (el de esos terrenos concretos) puede seguir profundizando en el hoyo en busca de su verdadero valor. Así que si antes había pesimismo, ahora lo que hay es incertidumbre. Los prismáticos de los agentes del sector están empañados y nadie se atreve a hacer pronósticos. Para añadir confusión al estado de las cosas, la banca se ha convertido en el mayor terrateniente de España tras las quiebras y embargos a las promotoras, de modo que sus estrategias serán un factor determinante en el devenir de los acontecimientos y por el momento son una incógnita, según fuentes del sector.

Y ponen como ejemplo el caso de las parcelas de la calle vallisoletana de Las Eras, «muy atractivas y por las que en otros tiempos habría habido codazos», que el Ayuntamiento lleva años intentando vender y que acumula tres subastas desiertas. En 2011 fue valorado en 7,1 millones y en la cuarta puja pedirá cuatro.

Operaciones de compraventa

De acuerdo con los datos de Fomento, el precio del m2 urbano registró en el cuarto trimestre de 2014 un precio medio de 155,6 euros en el conjunto de España, con una variación interanual del 5,2% y de 59,1 euros en Castilla y León, con una bajada del 1,4% en comparación con el mismo periodo del año precedente. La comunidad arrojó el valor más bajo de España, 96 euros por debajo del precio medio nacional.

Por provincias hay, como en botica, de todo: fuertes subidas, notables bajadas y hasta alguna que se quedó como estaba. Las que experimentaron mayores incrementos fueron anuales en el cuarto trimestre del año pasado fueron Burgos (43%);y Ávila y Valladolid (26%). Las mayores caídas se produjeron en Soria (32%);Palencia (28%); Salamanca (21%) y Zamora (15%). Más moderadamente se comportaron León, donde los precios bajaron el 2,3% y Segovia, en la que subieron un testimonial 0,5%.

Un viaje similar al de los precios es el que han realizado las transacciones de suelo urbano. Según explica en su último informe la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Inmobiliaria (Sareb, o el banco malo) «el mercado del suelo se ha visto afectado por la crisis en mayor medida que el mercado de la vivienda, evolución comprensible si tenemos en cuenta que el suelo es la materia prima». «Habrá que esperar añade a que el exceso de vivienda se absorba, en primer lugar, y que la demanda de vivienda muestre síntomas de optimismo para que vuelva a existir un mercado de suelo relativamente pujante». La Sareb cuantifica la corrección media que se ha producido en el precio del suelo en España en el 50% y la de la vivienda, en el 30%».

En la región sigue habiendo más de 32.000 viviendas vacías a la espera de un comprador, después de que el año pasado se vendieran algo más de 5.300. Si el ritmo no se anima podría tardarse más de un lustro en hacer desaparecer este exceso de oferta.

Datos muy dispares

En referencia al número de transacciones, señala que «el descenso ha sido sustancialmente más elevado en ambos mercados, si bien el suelo vuelve a sufrir una mayor caída: las transacciones de terrenos urbanos disminuyeron el 85% con respecto a sus trimestres máximos, mientras que la vivienda experimentó un descenso del 70%». Sobre este mismo asunto, el banco malo destaca que «parece que se haya tocado fondo», aunque también invita «a manejar con cautela (los datos) debido a la gran disparidad por superficie y uso del suelo».

En Castilla y León, considerada en su conjunto, el número de transacciones todavía no ha entrado en terreno positivo y el año pasado siguió cayendo hasta un total de 1.374 (el 3,5% menos que en 2013). La cifra parece referirse a otro país, o a otro planeta, si la comparamos con las 6.822 transacciones que se materializaron en el año 2004, el que marcó el máximo, según la estadística del Ministerio de Fomento. El desplome en el decenio en la región es de nada menos que el 79,9%, similar al 81,7% a nivel nacional.

En el conjunto de España, el año pasado se realizaron 15.899 operaciones de compraventa de suelo urbano, el 9,2% más que en el año 2013. Comparando los últimos trimestres de 2014, la variación con respecto a un año antes fue positiva tanto en la comunidad autónoma (7,9%)como en la suma de las 17 autonomías (2,7%).

En cuanto a las provincias de la región, una vez más, resultados para elegir. Hay incrementos en Valladolid (49%), Zamora (22%), Segovia (12%) y Soria (11%);y decrementos en el resto: Palencia (28%), Ávila (22%), Burgos (16%), Salamanca (15%) y León (7%).